別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊中 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -13 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　木島　百代   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市服部寿町３丁目４３１番３９ ｢服部寿町３－５－１２｣ ②地積 　(㎡) 98   (         16)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の戸建住宅 が建ち並ぶ住宅地域 西4m私道 水道、ガス、下水 服部天神 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 服部天神駅南西方 900m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域であり地域要因に大きな変化はなく、最寄駅からも徒歩圏に位置することから利便性は比較的良 好である。地価水準は、暫くの間、横ばい基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊中市中南部の阪急宝塚本線沿線の、最寄駅から徒歩圏に位置する住宅地域であり、需要者は当市及び隣 接市に居住する居住者が中心であり、交通利便性が比較的良好なことから安定した需要が認められる。小規模な土地の 取引が多く見られ、需要も比較的安定している。取引価格は、８０㎡程度の土地付の新築戸建住宅で概ね３０００万円 ～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模、事業収支の観点からも共同住宅の想定は合理性に欠けるため、収益還元法は非適用とした。ま た対象標準地は、居住の快適性及び利便性等を重視する住宅地であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指 標に価格が決定されることが一般的である。したがって、本件では、市場実態を反映した比準価格を妥当と判断し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    167,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 99.0] [101.0] 100 170,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    170,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微増基調にある。土地取引件数 は増加傾向にあり、不動産需給は立地条件に 基づく選別が顕在化してきている。 最寄駅から徒歩圏に位置する比較的利便性が 高い住宅地域で、需要は底堅く、地価は安定 的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％