別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊中 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -6 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　塩崎　修   TEL.

鑑定評価額 38,600,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市永楽荘１丁目１０４番１０ ｢永楽荘１－４－３｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 高度地区1種 2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 東6.5m市道 水道、ガス、下水 豊中 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道　 交通 施設 豊中駅北方 2.9km 法令 規制 １低専 (60,150) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅地域としての良好な住環境を維持しており、地域要因に大きな変化はなく、今後も当面は現状を 維持していくと予測する。地価水準は新型コロナ等による社会経済情勢を反映し、横這い基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地が所在する地域は、豊中駅より約２．９ｋｍの低層住宅地域である。その同一需給圏は概ね豊中市北部圏域 の中規模戸建住宅地域である。需要者の中心は、良好な居住環境を重視する中高所得者層で、中規模戸建住宅を求める 一次取得者や住替え希望者層である。近隣地域は、急行停車駅へのバス便利用者を主とする住宅地域である。土地は２ ００㎡程度で４０００万円前後、中古住宅で５０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 バス利用圏で利便性はやや劣るが、住環境は比較的良好な中規模住宅が多い地域である。周辺には収益目的のマンショ ン等は見られず、また戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため収益還元法の適用は割愛した。居住環境等の快適性を重 視する自用を前提とした住宅取得が中心であることから、多数の取引事例に基づき、市場性を反映していると認められ る比準価格を採用し、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    226,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [119.9] [102.0] 100 190,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    190,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる緊急事態宣言解除後、徐々 に経済環境が回復しつつあるものの、第六波 の懸念等、今後の動向は不透明気味。 最寄駅まではやや距離があるが、恵まれた居 住環境は概ね維持されており、地域的特性に 大きな変化はなく、地価は安定的に推移して いる。 個別的要因は、特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％