別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊中 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -5 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　梅田　拓也   TEL.

鑑定評価額 27,200,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市曽根南町２丁目１５５番１１ ｢曽根南町２－３－２７｣ ②地積 　(㎡) 161   (         18)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模住宅のほかマ ンションも見られる 住宅地域 東5.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 曽根 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 曽根駅南西方 570m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　一般戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、今後も静態的に推移していくものと予測される。地価水準は 近時の需給動向に鑑み、横ばい傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、阪急宝塚線沿線の豊中市中南部に位置する住宅地域と判定した。当圏域における主な需要者は、大阪 市等へ通勤する給与所得者層であり、利便性に優れることから底堅い需要が見られる。市場における流通物件の価格帯 は、１５０㎡前後の土地で２，７００万円～３，０００万円程度と把握される。新築戸建住宅は５，０００万円台前半 程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地が存する地域は共同住宅も一部見受けられるが、対象標準地の画地規模を勘案すると共同住宅想定は事業 収支の点で合理性に欠くと判断され、戸建の賃貸市場も無いため収益還元法の適用は断念した。取引事例比較法におい ては、選択した各取引事例の特性を考慮の上、取引市場実態を反映した実証的な価格が求められた。本件では、他の標 準地とのバランスにも留意の上、市場での取引実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    189,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　豊中（府） -10             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    189,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　豊中市の人口は概ね横這いで住宅需要は安 定的、取引件数は昨年より増加傾向にあるが 、新型コロナウイルスの影響が解消されるに は至っていない。 　地域要因について特段の変動は認められな いが、駅徒歩圏内の住宅地であることから一 定需要が認められ、地価は安定的に推移して いる。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％ +0.5 ％