別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 豊中 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -1 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　駒井　若実   TEL.

鑑定評価額 26,500,000 円  １㎡当たりの価格 268,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 205,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市本町３丁目８１番１５ ｢本町３－２－１７｣ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,176) 1:1.2 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東4.4m市道 水道、ガス、下水 豊中 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　４． ４ｍ市道 交通 施設 豊中駅北方 400m 法令 規制 １中専 (60,176) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域で地域要因に変化はなく現状のまま推移すると予測する。豊中駅徒歩圏で街区が整然とした住 宅地は希少性が高いため需要圧力が強く、地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    268,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊中市北中部の阪急宝塚線沿線の中小規模戸建住宅地域である。需要者は大阪市北部及び北摂地域に居住 する中堅所得者層が中心。近隣地域及びその周辺地域は住宅地として熟成しており、利便性の高さと比較的良好な居住 環境等から新型コロナ禍においても需要は堅調。大規模な開発等はなく建替え等に伴う供給が中心で、土地のみの場合 １００㎡で２０００万円台後半、新築戸建住宅で５０００万円程度が取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模及び周辺環境等からアパート等の収益物件の想定は困難で、かつ戸建住宅の賃貸市場が成立しな いことから収益価格は求められなかった。一方、同一需給圏内の類似地域に存する多数の事例を収集し得た比準価格は 市場性を反映し規範性は高い。よって比準価格を採用し、単価と総額との関連及び新型コロナ禍における市場動向にも 特に留意しながら鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    264,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊中市の人口は微増での推移が継続している 。土地取引件数及び新設住宅着工戸数は昨年 から反転して増加、取引価格は一部を除き上 昇傾向にある。 地域要因に特に変動はない。利便性の高い住 宅地としての潜在的需要は底堅く、地価は上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％