別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 岸和田 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -39 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　石上　達郎   TEL.

鑑定評価額 8,510,000 円  １㎡当たりの価格 90,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市戎町１１４２番１０ ②地積 　(㎡) 94   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 (60,192) 1.5:1 建築中 小規模一般住宅の多 い既成住宅地域 南4.8m市道 水道、ガス、下水 春木 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　   8.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 春木駅北西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,192) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅地としてほぼ成熟しており、住環境は当面現状のまま推移すると予測する。海岸に近く津波 の懸念もあり、地価はやや弱含みに推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線沿線を中心とする岸和田市内の住宅地域の圏域である。需要者は、岸和田市内の南海本線沿線の 居住者が中心を占め、他市等からの転入者は比較的少ない。ほぼ標準的な住宅地で、需要は海岸寄りでやや弱含みであ る。建売住宅は総額２５００万円～３０００万円前後、中古物件では２０００万円以下が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自己居住用物件の取引が中心であり、小規模戸建住宅がほとんどで、共同住宅等の収益目的物件は大規模 画地以外では見あたらない。近隣においては自用目的の物件の取引がほとんどであることから、市場性を反映する比準 価格を中心に、かつ市場の動向、前年公示価格等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [124.8] [103.0] 100 90,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全体として地価の変動は小幅である。人口の 減少傾向もあり、利便性の良い地域では上昇 傾向であるが、他は横ばいないし下落傾向に ある。 価格形成に影響を与えるような地域要因の変 動は、特に認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％