別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岸和田 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -37 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　嶋田　謙吉   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市行遇町１番２２２ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 建築協定 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5.7m市道 水道、ガス、下水 東岸和田 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．７ ｍ市道 交通 施設 東岸和田駅南東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏外の既成の住宅地域で、地域要因に特段の変動は見受けられず当面は現況のまま推移していくものと考 えられる。地価は新型コロナの影響が回復しほぼ横ばいで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岸和田市及びその隣接市のＪＲ阪和線沿線の住宅地域。主たる需要者は、同圏域に居住する一次又は二 次取得者層で、圏外からの転入は少数である。東岸和田駅からやや距離のある区画整然とした既成の戸建住宅地域であ るが東岸和田駅前の開発効果もあり一定の需要は認められる。新型コロナの影響の回復で地価はほぼ横ばいで推移して いる。取引の中心価格帯は、土地１５０㎡前後の新築総額で概ね３０００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の存する地域は最寄駅からやや距離がある郊外に開発された既成の戸建住宅地域であり、転勤等以外の理由によ る戸建賃貸はほぼ認められないと判断されることから、収益還元法の適用を断念した。当地域においては居住の快適性 に重点を置いた自用目的の取引が支配的となっていることから、本件では、実際の取引価格に立脚し市場の実勢を反映 した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [115.6] [100.0] 100 83,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岸和田市内は駅徒歩圏や住環境が良好な住宅 地では新型コロナの影響は軽微で地価は横ば い傾向、徒歩圏外では下落幅縮小しつつも回 復は遅れている。 成熟した住環境の既成住宅地域である。最寄 駅からやや距離があるが住環境が良好な住宅 地域であり地価はほぼ横ばい傾向に回復し推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +14.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％