別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 岸和田 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -32 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　石上　達郎   TEL.

鑑定評価額 9,320,000 円  １㎡当たりの価格 91,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市下野町２丁目７８７番７ ｢下野町２－１０－４２｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西9m市道 水道、ガス、下水 和泉大宮 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　９ｍ 市道 交通 施設 和泉大宮駅北西方 950m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で、戸建住宅地域として概ね成熟しており、今後も現状のまま推移するものと思われる。海岸寄り で最近は需要はやや弱く、地価はやや下落傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は主に南海本線沿線で、岸和田市及び隣接市町に存する住宅地域である。需要者は岸和田市内及びそ の周辺に居住する一次取得のサラリーマン層が中心である。需給動向に大きな変動は認められないが、地価はやや弱含 みで推移している。新築住宅は１００㎡程度の土地付きで、概ね２５００万円～３０００万円程度が取引の中心である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自己居住用物件の取引が中心であり、小規模戸建住宅がほとんどで、共同住宅等の収益目的物件は大規模 画地以外では見あたらない。近隣においては自用目的の物件の取引がほとんどであることから、市場性を反映する比準 価格を中心に、かつ市場の動向、前年公示価格等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [121.2] [101.0] 100 91,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全体として地価の変動は小幅である。人口の 減少傾向もあり、利便性の良い地域では上昇 傾向であるが、他は横ばいないし下落傾向に ある。 価格形成に影響を与えるような地域要因の変 動は、特に認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +21.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％