別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 岸和田 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -29 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　松井　康治   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市土生町９丁目１３６１番１８ ｢土生町９－１２－４｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北東6.8m市道 水道、ガス、下水 東岸和田 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．８ ｍ市道 交通 施設 東岸和田駅南東方 570m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も現況同様の利用形態で推移するものと予測される。駅徒歩圏内 の住宅地需要は概ね安定しており、地価は概ね横ばい傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線及び南海本線沿線の住宅地域で、岸和田市及び隣接市町を中心とした圏域と判断した。需要者 は当圏域内の居住者が中心で、外部からの転入は少ない。地価の二極化傾向がみられる中、駅徒歩圏内の住宅地域に位 置し、需給動向及び地価は概ね安定的に推移している。新築戸建住宅の中心価格帯は、土地１００㎡程度で、総額２５ ００万円～３０００万円となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄り駅への接近条件が優れる住宅地域に存し、利便性及び快適性等の要因を重視した自己使用目的の取引が中心であ る。アパート等の収益物件が殆ど見られず、戸建住宅の賃貸借市場も形成されていないため、収益還元法の適用は断念 した。以上より、市場性を反映した実証的及び説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [101.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岸和田市の人口は微減、高齢化率は上昇して いる。地価動向は総じて横ばい傾向、立地性 による二極化が続いている。 駅徒歩圏内の住宅地需要は概ね堅調に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％