別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岸和田 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -25 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　嶋田　謙吉   TEL.

鑑定評価額 6,460,000 円  １㎡当たりの価格 63,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市岡山町２８３番８外 ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東6.7m市道 水道、下水 久米田 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    16 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．７ ｍ市道 交通 施設 久米田駅南東方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から距離がある既成住宅地域で当面現況のまま推移すると予測される。地価は、従来からゆるやかな下落 が続いてきたが新型コロナの影響の回復から下落幅やや縮小しつつ推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岸和田市及び周辺のＪＲ阪和線沿線の住宅地域と判断される。主たる需要者は同圏域に地縁性を有する 者で、圏外からの転入は少ない。久米田駅から距離のある郊外の戸建住宅地域で農地も点在する住環境である。住宅の 都心回帰の中、需要は長期的に弱含み傾向で推移している。新型コロナの影響の回復で下落幅縮小しつつも地価の回復 は遅れている。取引の中心価格帯は、土地１００㎡前後の新築物件総額で概ね２０００万円台前半程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の存する当該地域は戸建住宅が大半の住宅地域であるが、徒歩圏外で利便性が劣り賃貸市場は未成熟であると判 断されることから、収益還元法の適用を断念した。当地域においては、自己居住目的の戸建住宅の取引が支配的となっ ていることから、本件では、実際の取引事例を基礎として市場の実勢を反映した比準価格を標準として、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [156.1] [102.0] 100 63,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岸和田市内は新型コロナが回復し、住宅地は 駅徒歩圏で地価は横ばい傾向、徒歩圏外は下 落幅縮小しつつも回復がやや遅れ二極化傾向 が強まっている。 駅から距離のある戸建住宅が中心の住宅地域 であり、地縁性が高く人口減少傾向のなか需 要は相対的に弱含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％