別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 岸和田 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -21 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　郷原　淳嗣   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 86,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市磯上町５丁目８２６番１０ ｢磯上町５－２４－１１｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模住宅に共同 住宅も混在する住宅 地域 南西6.7m市道 水道、ガス、下水 忠岡 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       133 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ７ｍ市道 交通 施設 忠岡駅北西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中小規模戸建住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域で、当面は現況を維持するものと予測する。 津波懸念等により海側エリアにかかる住宅需要は依然、弱く、地価は下落傾向での推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岸和田市及び泉北郡忠岡町を中心とした南海本線沿線の住宅地域。需要者の中心は岸和田市内の居住者で 、ここ数年大きな変化は見られない。津波懸念の影響等から海側エリアにかかる住宅需要は弱含みで、コロナ禍におけ るエンドユーザーの将来的な所得環境への懸念等もあって、当エリアにおける市況は不透明な状況にある。新築の戸建 物件で２５００万円～３０００万円台前半（土地１００㎡程度）までの物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では自用目的の取引が中心で、戸建住宅の賃貸市場は未成熟であるほか、対象標準地の画地規模から投資採算性に 見合った収益物件の想定は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。なお、市場実態を反映した取引価格に基づ く比準価格は対象標準地の市場性を反映しており、高い規範性が認められる。したがって、本件では、比準価格を標準 に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [130.6] [102.0] 100 85,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍における実体経済の停滞懸念、需給 逼迫による木材価格の高止まり等により不動 産市場全般にかかる不透明性は高まっている 。 価格形成要因に影響を与える特記すべき地域 要因の変動はない。 価格形成要因に影響を与える特記すべき個別 的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％