別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 岸和田 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -17 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　郷原　淳嗣   TEL.

鑑定評価額 8,980,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市天神山町２丁目７３番１９９ ｢天神山町２－１４－１０｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が建ち 並ぶ区画整然とした 住宅地域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 東岸和田 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    90 ｍ、南   110 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ２ｍ　市道 交通 施設 東岸和田駅南東方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模開発住宅団地内の戸建住宅地域として概ね成熟しており、今後も現況を維持すると予測する。鉄道駅から バス圏にある当地域への引合いはやや弱く、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圈はＪＲ阪和線沿線で、概ね岸和田市南部を圏域とする住宅地域である。需要者は岸和田市内居住者が中心で 、圏外からの転入者は比較的少ない。地価の二極化傾向が進む中、最寄駅への接近性に劣る住宅地にかかる需要は弱く 、鉄道駅からバス圏にある当地域にかかる引合いもやや弱い。取引市場では、中古物件で総額１０００万円程度の物件 が多く見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が未成熟な地域に存し、共同住宅の想定は現実的ではないため、収益還元法の適用は断念した。一方、当地域 は中小規模戸建住宅を中心とする住宅地域で自用目的の取引が中心であるため、需要者は主に居住環境等を重視するも のと思料され、市場性に着目した比準価格は規範性を有する。よって、市場性を反映する比準価格を標準とし、かつ市 場の動向、前年公示価格等からの検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [150.7] [103.0] 100 66,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍における実体経済の停滞懸念、需給 逼迫による木材価格の高止まり等により不動 産市場全般にかかる不透明性は高まっている 。 価格形成要因に影響を与える特記すべき地域 要因の変動はない。 価格形成要因に影響を与える特記すべき個別 的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％