別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 岸和田 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -16 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　川崎　誠道   TEL.

鑑定評価額 7,670,000 円  １㎡当たりの価格 75,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市西大路町５４番１７ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅、 工場等が混在する住 宅地域 南東4.8m市道 水道、ガス、下水 久米田 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４． ８ｍ市道 交通 施設 久米田駅北東方 1.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、主に中小規模の一般住宅が建ち並ぶなかに、工場等も混在する既成住宅地域であり、今後とも現状 を維持するものと予測される。地価動向は、ほぼ横這い又は若干の下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線沿線の住宅地域で、概ね岸和田市の圏域。需要者の中心は岸和田市内の居住者が殆どであり、 近年の地価水準が低位で推移していることから、一次取得者が比較的多いと言える。景気は一部で好転の兆しが見受け られるものの、コロナ禍等の影響もあり、不動産市況については、全体的に未だ回復基調には至っておらず、需要はや や弱含みである。新築戸建の中心価格帯は、総額２５００～３０００万円程度（土地１００㎡程度）となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件は、戸建住宅等が転勤等の事情により短期間賃貸される事例が散見される程度であり、対象標準地は間口が狭 い、小規模画地で、投資採算性に見合った収益物件の想定が困難であったため、収益還元法の適用は断念した。自用目 的の取引が中心であることから、市場実態を反映した取引事例により求めた比準価格を標準に、代表標準地の価格との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [131.8] [102.0] 100 75,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岸和田市内では住宅着工数は回復傾向、土地 取引件数も若干の増加傾向にあるが、宅地の 需給動向は未だ概ね弱含みである。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 価格形成に影響を与える個別的要因の変動は 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +25.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％