別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岸和田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岸和田 -3 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　尾高　正樹   TEL.

鑑定評価額 6,990,000 円  １㎡当たりの価格 99,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岸和田市吉井町３丁目２５２番８ ｢吉井町３－１４－２４｣ ②地積 　(㎡) 70   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1.2 住宅 Ｗ3 一般住宅、店舗併用 住宅が混在する既成 住宅地域 南西5.5m市道 水道、ガス、下水 忠岡 710m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道　 交通 施設 忠岡駅南方 710m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として概ね成熟しており、特段の地域要因の変動もないと認められる。地価水準は新型コロナ禍に よる影響は軽微に留まっているものの、暫くは弱含みが続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岸和田市及び周辺市域の住宅地域であり、特に南海本線沿線の住宅地との関連性が高い。地縁的選好性 の強い地域であり、需要者の大半は同圏域の居住者である。需給動向は、直近の景気動向の状況から、改善傾向にある と認められる。同圏域における中心価格帯は、土地面積１００㎡程度の新築戸建で３千万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は店舗併用住宅も存するが、自己の居住の用に供する目的での取引が中心と認められる。このため、収益性が価 格に反映されにくく、また賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は適用しなかった。本件においては市場実証性 のある比準価格を中心に、売買希望価格の動向、代表標準地との均衡性に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岸和田 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [112.0] [102.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岸和田市の住宅地域は、新型コロナ禍の影響 は軽微であるものの人口が微減傾向であるこ とから、住宅取得マインドは弱含みが続いて いる。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％