鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺美原 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０８ -23	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7.4m市道、南東5.7m、角地		準工 (70,200)
b	５１１ -3	堺市美原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7m市道、中間画地		準工 (70,200)
c	５１１ -103	堺市美原区		更地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、東3m、角地		１住居高度地区3種 (70,160)
d	５１１ -104	堺市美原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m府道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,200)
e	５１４ -6	堺市中区		更地	（　）	不整形	南東3.5m市道、中間画地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,032	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	98,449	100 [ 160.7]	61,263	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	63,100
b	(　 ) 79,730	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	80,448	100 [ 132.6]	60,670		62,500
c	(　 ) 59,771	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	59,419	100 [ 96.9]	61,320		63,200
d	(　 ) 63,473	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	64,298	100 [ 104.9]	61,295		63,100
e	(　 ) 80,667	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	84,913	100 [ 138.8]	61,177		63,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +41.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +38.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,000 円／㎡]

堺美原 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,073,338	3,981,560	15,091,778	12,682,400	2,409,378	（　0.9505） 2,290,114	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	50,891,422 円　　　　（　 40,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺美原 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	750.00	Ｓ2	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	1,271 ㎡	36.7 m x 48.4 m	前面道路：府道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建事務所・倉庫（一括貸し）を想定。設備・仕様等は標準的なものを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸し想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	事務所・倉庫	1,500.00	100.0	1,500.00	1,029	1,543,500	6.0	9,261,000
							2.0	3,087,000
～

～

～

～

計		1,500.00	100.0	1,500.00		1,543,500		9,261,000
								3,087,000

⑨年額支払賃料	1,543,500 円　×　12ヶ月　＝　 18,522,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しのため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,522,000 円　　×　　％＋　　　円　　×　　％　＝　　円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,522,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,261,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 92,610 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,087,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 458,728 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,073,338 円　　　　（　 15,007 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１０（賃）　　　　-12	892 ( 887)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	991	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,060 円/㎡　月額支払賃料（　 1,029 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５１０（賃）　　　　-11	1,012 ( 1,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,124
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺美原 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	764,000 円	191,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	555,660 円	18,522,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 656,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,623,500 円	191,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	191,000 円	191,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	191,000 円	191,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,981,560 円　（　　　　　　 3,133 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

25 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	191,000,000 円	設計監理料率　 121,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0664	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 50 ％　＋　0.0675 × 25 ％　＋ 0.0933 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,682,400 円（　　　　　 9,978 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,073,338 円
②総費用	3,981,560 円
③純収益　①－②	15,091,778 円
④建物等に帰属する純収益	12,682,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,409,378 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,290,114 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,802 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,891,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出
堺美原 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺美原 9-1

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　田中　伸和

TEL.

鑑定評価額

80,100,000 円

１㎡当たりの価格

63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市美原区多治井１９４番２外				②地積　(㎡)	1,271 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	不整形 1:1.5	倉庫Ｓ4	中小規模工場、倉庫、住宅等が混在する工業地域	南7m府道、東側道	水道、ガス、下水	恵我ノ荘 3.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

倉庫兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ府道

交通

施設

恵我ノ荘駅南西方

3.7km

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模工場、倉庫、住宅等が混在する工業地域であり、周辺に住宅地域に移行する地域も見られるが、地域要
因に変動を及ぼす程度は低いため、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 63,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、堺市美原区、隣接区及び周辺市の住工混在地域である。需要者の中心は製造業等の中小規模の法人等で
あるが、周辺には住宅地域に移行した地域もあり戸建開発業者の市場参加も見受けられる。幹線道路、高速道路のアク
セスに恵まれた立地から需要は堅調であり、通信販売市場の拡大に伴う倉庫需要の高まりもあり、地価は上昇傾向であ
る。市場の中心となる価格帯は、土地１，０００㎡前後で５，０００万円～１億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性の高い工場、倉庫地の取引事例を収集し得た。求めた比準価格は市場性を反映
した規範性の高い試算価格である。近隣地域及び周辺地域では自己使用目的の取引が中心であり、収益物件としての需
要は限定的で、賃貸市場が成熟しておらず、賃料水準の把握が困難であるため、収益価格は規範性にやや劣ると判断さ
れた。従って、本件では比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

美原区の人口は微減傾向で、高齢化が進行し
ている。土地取引件数は減少しているが、工
業地は通販市場の拡大を受けて、倉庫需要が
増加している。

戸建住宅への移行も認められる中小工場等が
建ち並ぶ工業地域であるが、特段の地域要因
の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺美原 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１１ -3	堺市美原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7m市道、中間画地		準工 (70,200)
b	５１５ -24	堺市美原区		更地	（　）	ほぼ整形	南西5.4m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	０８０８ -24	松原市		建付地	（　）	長方形	東25m府道、北4m、角地		準工地区計画 (70,200)
d	０８０３ -16	羽曳野市		更地	（　）	台形	南東16m市道、西2.5m、角地		｢調区｣ (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,730	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	80,448	100 [ 132.6]	60,670	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	62,500
b	(　 ) 30,251	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,251	100 [ 51.4]	58,854		60,600
c	(　 ) 87,316	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	87,658	100 [ 142.7]	61,428		63,300
d	(　 ) 36,213	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	35,716	100 [ 58.4]	61,158		63,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -48.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +27.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -47.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,000 円／㎡]

堺美原 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,536,733	4,198,060	15,338,673	12,874,000	2,464,673	（　0.9505） 2,342,672	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	52,059,378 円　　　　（　 41,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺美原 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	750.00	Ｓ2	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	1,271 ㎡	36.7 m x 48.4 m	前面道路：府道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建倉庫兼事務所、一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫・事務所	1,500.00	100.0	1,500.00	1,054	1,581,000	6.0	9,486,000
							2.0	3,162,000
～

～

～

～

計		1,500.00	100.0	1,500.00		1,581,000		9,486,000
								3,162,000

⑨年額支払賃料	1,581,000 円　×　12ヶ月　＝　 18,972,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しのため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,972,000 円　　×　　％＋　　　円　　×　　％　＝　　円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,972,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,486,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 94,860 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,162,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 469,873 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,536,733 円　　　　（　 15,371 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１０（賃）　　　　-11	1,012 ( 1,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,065	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,085 円/㎡　月額支払賃料（　 1,054 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５１０（賃）　　　　-12	892 ( 887)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,105
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺美原 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	820,000 円	205,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	569,160 円	18,972,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 656,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,742,500 円	205,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,198,060 円　（　　　　　　 3,303 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

55 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

25 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	205,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 55 ％　＋　0.0615 × 25 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,874,000 円（　　　　　 10,129 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,536,733 円
②総費用	4,198,060 円
③純収益　①－②	15,338,673 円
④建物等に帰属する純収益	12,874,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,464,673 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,342,672 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,843 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,059,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,000 円／㎡）