別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 堺美原 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺美原 -8 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　小田根　弘忠   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市美原区菅生１７８番５３ ②地積 　(㎡) 255   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、植 木園等が見られる住 宅地域 東5.2m市道 水道、下水 北野田 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ２ｍ市道 交通 施設 北野田駅北東方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域であり、今後も現状維持で推移するものと予測する。選好性に劣り市場は限定的で 積極的な需要は見られない。地価は引き続き下落傾向を持続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市美原区及び堺市他区並びに周辺市内の住宅地域。需要者は需給圏内に居住する一次取得者、マンショ ンからの住み替えの二次取得者のほか、規模によっては不動産開発業者、建売業者等が考えられるが、同一需給圏外か らの転入は少ない。近隣地域及びその周辺地域は、市街化調整区域内に存することから、住宅需要は弱含んでいる。土 地は１５０～２００㎡程度で５～１０百万円前後、新築戸建物件では２０～２５百万円前後が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、市街化調整区域内にあって、中小規模一般住宅が見られる地域であり、賃貸用共同住宅等の収益物件 の需要はほとんどなく、自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、収益還元法の適用は断念した。そこで 価格牽連性のある取引事例に基づき試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、また類似地域等に存す る他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺美原 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [134.5] [102.0] 100 42,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による厳しい景気状況は、経済社会 活動の正常化に伴い、持ち直していくことが 期待され、堺市内の住宅地需要も安定的に推 移している。 市街化調整区域内の中規模住宅地域。地域要 因に大きな変動は見られない。交通接近条件 も劣ることから需要は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　 +20.0 その他　　　　　  +1.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％