別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 堺美原 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺美原 -6 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　正井　智子   TEL.

鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 68,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市美原区真福寺２７９番１ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多く見 られる既成住宅地域 北4.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 河内松原 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 河内松原駅南方 2.8km 法令 規制 １住居 (70,180) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が多い住宅地域であり、地域に特段の変動はなく、今後も現在の住環境を維持するものと予測す る。生活利便性がやや劣る地域で、地価水準は、緩やかな下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は美原区及びその周辺市区内において、主として中小規模住宅が多く見られる住宅地域と判定した。需要者 の中心は地縁を有する個人等、上記圏内に居住する一次、二次取得者であり、圏外からの転入者は少ない。最寄駅から は距離があり、自家用車、バス移動が主な地域で生活利便性はやや劣り、需給は弱含んでいる。市場の中心価格帯は、 標準的画地規模の土地で２２００万円程度であるが、同規模の新築住宅は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域に存し、自己使用が中心で収益性が価格形成に影響を及ぼす程度は低い。また、賃貸市 場が未成熟で投資採算性に見合う共同住宅の建築も困難である為、収益還元法は非適用とした。比準価格は自用目的で の取引が主である同一需給圏内の類似地域において、信頼性の高い取引事例を多数収集して試算し得た。従って、市場 性を反映した比準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺美原 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [ 81.1] [100.0] 100 68,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 美原区の人口は微減傾向。新型コロナについ ては、先行きに不透明感はあるが、各種政策 等の効果もあり、現時点でその影響は限定的 との見方が強い。 中規模一般住宅が多い住宅地域で、当該地域 に特段の変動要因はない。最寄駅から距離が ある等、生活利便性はやや劣り、取引も慢性 的に少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％