別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 堺美原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺美原 -5 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　谷　勝博   TEL.

鑑定評価額 9,220,000 円  １㎡当たりの価格 87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市美原区南余部２５１番７ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 北野田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 都市計画道路が東方近接にて 供用開始となり、利便性等が 向上している。 街 路 基準方位　北、　４ ．５ｍ市道 交通 施設 北野田駅北方 1.2km 法令 規制 １中専 (70,180) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ最寄駅よりやや遠い住宅地域である。東方至近で都市計画道路が供用開始と なり利便性等が向上していることから、区内住宅需要は低迷しているものの地価は上昇傾向となっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線沿線各駅より徒歩圏に存する小規模住宅の建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は、同一 需給圏内に居住する１次取得者層であり、区内では比較的利便性が良好な住宅地域であるため需要は安定的である。取 引の中心となる価格帯は土地・建物１００㎡前後の新築建売住宅で概ね２５００～２７００万円程度であるが、近隣地 域の東方近接にて都市計画道路大阪河内長野線が供用開始となっており、利便性が向上し地価の上昇が期待される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、投資目的である共同住宅等の収益物件は認められない。また 、地域内の取引は自己居住目的がほとんどであり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念した。 本件においては、同一需給圏内に存する実際の取引事例に基づき試算し、現在の市場動向を反映している比準価格を採 用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺美原 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,200 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [ 98.7] [100.0] 100 86,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスによる不動産市場への影 響も落ち着いてきており、金融緩和の効果等 も相まって不動産需要は回復基調にある。 近隣にて都市計画道路が供用開始されており 、利便性等が向上していることから地価は若 干の上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％