別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 堺美原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺美原 -4 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　東北　篤   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 83,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市美原区北余部６６０番９外 ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東8m市道 水道、ガス、下水 初芝 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 初芝駅東方 3.0km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域で地域要因に大きな変動はない。地域は交通接利便性に劣り需給は強くないが 、価格水準が手頃であるため、値頃感による一定の需要があり、地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市美原区及び周辺市区の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する一次取得者であり 、圏外からの転入は少ない。最寄駅からのバス便地域で交通利便性に劣るが、車利用による生活利便性は確保されてい るため、需給は安定しており、地価は横ばい傾向にある。市場の中心価格帯は、土地は８０から１００㎡程度で５００ 万円から１，０００万円程度、新築戸建物件は２，０００万円から２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ宅地域であり、需要は賃貸需要よりも一次取得者による自用のための居住用物件の需 要が中心である。このため、収益性よりは居住の利便性が重視され、価格水準が形成される地域と判断できるため、収 益還元法の適用は行わなかった。このため、本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺美原 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,200 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [104.8] [102.0] 100 83,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの感染拡大等を背景に景気の先行 き不透明感が強く、予断を許さない状況にあ る。また、当市では地価の二極化傾向が継続 している。 最寄り駅から徒歩圏外の中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域である。特段の地域要因の 変動は認められない。 個別的要因に変動はない。　　　　　　　　 　　　　　　　　　　 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％