別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 堺美原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺美原 -3 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　小田根　弘忠   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 75,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市美原区さつき野西１丁目９番２ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 北野田 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ５ｍ市道 交通 施設 北野田駅北東方 4.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域。今後も現状のままで推移するもの思われ、良好な居住環境 から、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市美原区及び周辺市区内の大規模に開発された住宅地域。需要者は需給圏内に居住する一次取得者、マ ンションからの住み替えの二次取得者のほか、規模によっては不動産開発業者、建売業者等が考えられる。近隣地域及 びその周辺地域は、最寄駅からバス圏の住宅地域であるが、大規模に開発された住宅団地内にあって、区画整然とした 閑静な居住環境から、需給は安定している。土地は２００㎡程度の中古物件で２０百万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、ニュータウン内の戸建住宅地域であり、賃貸用共同住宅等の需要はなく、自己使用目的での取引が支 配的な地域であることから、収益還元法の適用は断念した。そこで価格牽連性のある取引事例に基づき試算した比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、また類似地域等に存する他の標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺美原 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,200 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [113.5] [100.0] 100 75,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による厳しい景気状況は、経済社会 活動の正常化に伴い、持ち直していくことが 期待され、堺市内の住宅地需要も安定的に推 移している。 中規模戸建住宅を中心とする郊外の住宅地域 。地域要因に大きな変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％