別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 堺美原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺美原 -2 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　東北　篤   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 75,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市美原区大保１番１０ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,192) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東4.8m市道 水道、ガス、下水 河内松原 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．８ ｍ市道 交通 施設 河内松原駅南方 3.3km 法令 規制 １住居 (70,192) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ地域で、特段の地域要因の変動がなく現状を維持すると予測する。当地域は交通利便性が劣 るため、需要は少なく地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市美原区、隣接市区の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する一次取得者が中心で あり、圏外からの転入は少ない。需給の状況は、バス便地域で交通利便性に劣り、新型コロナウイルス感染症の影響に より取引は一時停滞していたが、現在は安定しており、地価は横ばい傾向にある。中心となる取引価格は、土地８０㎡ から１００㎡程度で５００万円から９００万円台、新築戸建住宅では２，０００万円から２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自己使用目的での取引が支配的で賃貸市場が形成されておらず、また収 益物件の想定が困難であったため収益価格は試算しなかった。主な需要者は居住の快適性及び利便性を重視して価格形 成及び取引を行うと考えられることから、需要者の行動を反映した比準価格の説得力は高い。よって、比準価格を標準 に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺美原 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,200 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [115.6] [102.0] 100 75,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの感染拡大等を背景に景気の先行 き不透明感が強く、予断を許さない状況にあ る。また、当市では地価の二極化傾向が継続 している。 最寄り駅からバス便地域に存する小規模一般 住宅が建ち並ぶ住宅地域である。特段の地域 要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。　　　　　　　　 　　　　　　　　　　 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％