別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 堺北 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 -23 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　川東　大志   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区北花田町４丁１０９番２０ ②地積 　(㎡) 87   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 一般住宅等を中心と した区画整然とした 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 北花田 820m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 イオンモール堺北花田が徒歩 圏内にあり、ファミリー向け マンションも多い住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 北花田駅北東方 820m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が多い住宅地域として熟成しており、現状の地域的特性のまま推移するものと予測する。地価水準は、 細分化された新規分譲地の取引価格に牽引されて形成されていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大阪メトロ御堂筋線沿線の住宅地域。需要者の中心は二次取得者層で、圏外からの需要も旺盛。大阪都 心部に直結する御堂筋線沿線の住宅地域は人気が高く、マンションはじめ住宅需要は旺盛であり、継続する低金利要因 と住宅取得促進税制に加え、コロナ禍のもと売り物件が減少していることも相まって需要が競合しやすい状況にある。 土地は１００㎡で２５百万円、新築戸建は４千万円前後が需要の中心だが、立地により５千万円超の取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、当標準地と同じ大阪メトロ御堂筋線沿線を中心とした住宅地域等にあって、戸建住宅用地としての効用が 高い土地に係る取引事例と比準している点で説得力を有する。なお、土地規模より共同住宅の想定は難しく、また一戸 建ての賃貸市場が成熟しているとは言い難いため、収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を標準とし、代表 標準地との検討結果をも踏まえ、売り希望価格をも参考の上、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺北 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    239,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [104.0] 100 [123.4] [100.0] 100 190,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    184,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当北区の世帯数は継続して増加、人口はここ 数年社会増減が一進一退、土地取引件数はコ ロナ禍で落ち込んだ２０２０年より大幅に増 加している。 北花田駅からより遠く、大和川に近い常磐町 地区でも坪当り６０万円台の土地取引がみら れるなど、北花田駅ほか御堂筋沿線の需要は 依然として旺盛。 総額面で流動性の高い約２６坪の土地であり 、戸建住宅用地としての選好性が高まってい る反面、中古マンション需要と価格面で競合 関係にある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -9.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％