別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 堺北 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 -22 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　正井　智子   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区百舌鳥赤畑町５丁５７１番１ ②地積 　(㎡) 95   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度4種最高31m 景観地区 (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模戸建住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西7.2m市道 水道、ガス、下水 百舌鳥 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　７ ．２ｍ市道 交通 施設 百舌鳥駅南東方 700m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度4種最高31m 景観地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域に特段の変動はなく、今後も現在の住環境を維持するものと 予測する。地価水準は、新型コロナの感染状況等により不安定な状況が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    173,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市北区南部に位置し、ＪＲ阪和線、南海高野線、地下鉄御堂筋線沿線の各駅徒歩圏に中小規模戸建住宅 が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は、地縁を有する個人等であり、一部に圏外からの転入者も見られる。最寄 駅のほかに、地下鉄始発駅である「なかもず駅」も利用圏域であり日常の生活利便性は概ね普通で、新型コロナの影響 も限定的。市場の中心価格帯は、標準的画地規模の土地で１，６００万円、新築戸建住宅で３，５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域に存し、自己使用が中心で、周辺環境、画地規模等からは戸建住宅の建築以外想定し難 く、かつ戸建住宅の賃貸市場がないと判断した為、収益還元法は非適用とした。比準価格は、自用目的での取引が主で ある同一需給圏内の類似地域等において、多数の信頼性のある取引事例を収集して試算し得た。従って、市場性を反映 した比準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺北 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    239,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [104.0] 100 [136.7] [101.0] 100 173,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    170,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の人口は微減傾向。新型コロナについて は、先行きに不透明感はあるが、各種政策等 の効果もあり、現時点でその影響は限定的と の見方が強い。 百舌鳥駅から徒歩圏内の住宅地域で、当該地 域に特段の変動要因はない。住環境は概ね普 通で、新型コロナの影響は現時点では限定的 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -9.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％