鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺北 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０７ -38	堺市北区		貸家建付地	（　）	長方形	東4.7m市道、中間画地		１住居 (70,188)
b	５１５ -112	堺市北区		更地	（　）	長方形	東8m市道、南6m、角地		１住居 (70,200)
c	５０８ -30	堺市堺区		更地	（　）	長方形	南5.4m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
d	５０２ -17	堺市堺区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、東5.5m、西5.5m、三方路		準工 (70,200)
e	５０２ -9	堺市堺区		更地	（　）	ほぼ整形	東5.5m市道、北5.5m、角地		２中専高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 300,530	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	301,720	100 [ 104.7]	288,176	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	288,000
b	(　 ) 278,035	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	263,238	100 [ 94.4]	278,854		279,000
c	(　 ) 330,196	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	334,158	100 [ 117.6]	284,148		284,000
d	(　 ) 224,277	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	208,910	100 [ 74.0]	282,311		282,000
e	(　 ) 245,023	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	238,191	100 [ 84.0]	283,561		284,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +4.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 283,000 円／㎡]

堺北 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,139,798	7,427,743	32,712,055	26,033,600	6,678,455	（　0.9512） 6,352,546	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	144,376,045 円　　　　（　 210,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺北 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	412.25	Ｓ5	1,872.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	688 ㎡	19.9 m x 34.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ファミリータイプ（約６２㎡）平面駐車場１７台

⑦有効率　 69.3 ％
の理由

同種の賃貸物件としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場、駐輪場	297.93

1～ 1	住宅	304.87	60.1	183.23	2,480	454,410	1.0	454,410
							2.0	908,820
2～ 3	住宅	412.25	88.9	366.49	2,530	927,220	1.0	927,220
							2.0	1,854,440
4～ 4	住宅	291.72	87.4	254.96	2,580	657,797	1.0	657,797
							2.0	1,315,594
5～ 5	住宅	153.10	82.5	126.31	2,630	332,195	1.0	332,195
							2.0	664,390

計		1,872.12	69.3	1,297.48		3,298,842		3,298,842
								6,597,684

⑨年額支払賃料	3,298,842 円　×　12ヶ月　＝　 39,586,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,297.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,652,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,586,104 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,652,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,379,048 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,859,056 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,298,842 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,349 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,597,684 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,250,393 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,139,798 円　　　　（　 58,343 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０４賃　　　　-4	2,511 ( 2,466)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,643	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,619 円/㎡　月額支払賃料（　 2,530 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０９（賃）　　　　-1	2,412 ( 2,330)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,594
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺北 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,272,000 円	424,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,267,143 円	42,238,104　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 436,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,604,000 円	424,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	424,000 円	424,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	424,000 円	424,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,427,743 円　（　　　　　　 10,796 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	424,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,872.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,033,600 円（　　　　　 37,840 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,139,798 円
②総費用	7,427,743 円
③純収益　①－②	32,712,055 円
④建物等に帰属する純収益	26,033,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,678,455 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,352,546 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,233 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,376,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 210,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出
堺北 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺北 -21

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　高橋　智美

TEL.

鑑定評価額

191,000,000 円

１㎡当たりの価格

277,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市北区長曽根町３０８０番１２				②地積　(㎡)	688 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:2	共同住宅ＲＣ3	中低層の共同住宅や戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	なかもず 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 35 ｍ、南 80 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 680 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

なかもず駅北東方

500m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

中低層の共同住宅や戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で特段の変動要因は無い。新型コロナによる景気の下振れリス
クが懸念されるも、立地に優れ不動産需要は堅調で当面地価は緩やかな上昇傾向で推移すると考えられる。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 282,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 200,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は堺市北区及び周辺市域の共同住宅と戸建住宅の混在する住宅地域である。規模の大きい宅地であることか
ら不動産開発業者、投資家等が需要者の中心である。人気の高いなかもず駅徒歩圏と立地条件は良好で、需要は旺盛で
ある。戸建住宅地では３０坪前後で坪当り１００～１２０万円程度が需要の中心価格帯であるが、マンション用地等面
大地は供給が少なく需要が過熱し、中心価格帯が見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある現実の取引事例から求め、本件では堺市内の共同住宅適地の規模の大き
い宅地に係る事例を採用し信頼性は高い。一方、収益価格は対象標準地に共同住宅を新築し賃貸することを想定し適切
に求められたが、ここ数年の不動産価格の上昇に対して賃料は遅行性があること等により低位に試算された。よって、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺北 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 210,000 円／㎡

[104.8]
100

100
[103.0]

100
[ 77.4]

[100.0]
100

276,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    272,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

堺市北区の住宅地の不動産取引は新型コロナ
後一時的に鈍化していたものの、低金利や在
宅ワークの増加による持家志向等を背景に活
況を呈している。

大阪メトロ御堂筋線始発駅のなかもず駅徒歩
圏は利便性に優れ住宅需要が高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺北 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１５ -114	堺市北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4.7m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,188)
b	５１５ -101	堺市北区		更地	（　）	不整形	北37m府道、南6m、二方路		近商 (90,300)
c	５１６ -14	堺市北区		更地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
d	５１０ -3	堺市北区		更地	（　）	ほぼ整形	東5m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 237,447	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	241,484	100 [ 87.2]	276,931	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	277,000
b	(　 ) 303,359	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 108.6]	286,040	100 [ 99.6]	287,189		287,000
c	(　 ) 196,616	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	194,688	100 [ 67.6]	288,000		288,000
d	(　 ) 238,842	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	238,842	100 [ 86.8]	275,164		275,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +7.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 282,000 円／㎡]

堺北 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,119,785	7,491,697	31,628,088	25,258,800	6,369,288	（　0.9527） 6,068,021	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	137,909,568 円　　　　（　 200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺北 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	412.25	Ｓ5	1,872.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	688 ㎡	19.9 m x 34.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

型式：ファミリータイプ、平均専有面積約６２㎡

⑦有効率　 69.3 ％
の理由

同種の賃貸物件として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	ピット式駐車場	297.93

1～ 1	住宅、駐輪場、電気室等	304.87	60.1	183.09	2,340	428,431	1.0	428,431
							2.0	856,862
2～ 3	住宅	412.25	88.9	366.49	2,388	875,178	1.0	875,178
							2.0	1,750,356
4～ 4	住宅	291.72	87.4	254.93	2,412	614,891	1.0	614,891
							2.0	1,229,782
5～ 5	住宅	153.10	82.5	126.36	2,436	307,813	1.0	307,813
							2.0	615,626

計		1,872.12	69.3	1,297.36		3,101,491		3,101,491
								6,202,982

⑨年額支払賃料	3,101,491 円　×　12ヶ月　＝　 37,217,892 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,297.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,652,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,217,892 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,652,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,993,495 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,876,397 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,101,491 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,464 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,202,982 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,213,924 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,119,785 円　　　　（　 56,860 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０９（賃）　　　　-2	2,284 ( 2,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,404	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,472 円/㎡　月額支払賃料（　 2,388 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０９（賃）　　　　-1	2,412 ( 2,330)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,539
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺北 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,302,000 円	434,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,196,097 円	39,869,892　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 436,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,689,000 円	434,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	434,000 円	434,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	434,000 円	434,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,491,697 円　（　　　　　　 10,889 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

20 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	434,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,872.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0582	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 45 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0764 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,258,800 円（　　　　　 36,713 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,119,785 円
②総費用	7,491,697 円
③純収益　①－②	31,628,088 円
④建物等に帰属する純収益	25,258,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,369,288 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,068,021 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,820 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,909,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200,000 円／㎡）