別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 堺北 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 -15 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　坂本　雄介   TEL.

鑑定評価額 59,700,000 円  １㎡当たりの価格 228,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区新金岡町３丁６番９５ ｢新金岡町３－６－９５｣ ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東6.2m市道 水道、ガス、下水 新金岡 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． ２ｍ市道 交通 施設 新金岡駅北東方 900m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした閑静な住宅地域であり、格別の地域要因の変動は見受けられず、今後 も、現況を基調としつつ推移していくものと見通される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    228,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堺市北部にあって街路条件・利便性・環境が類似する住宅地域と判定した。主たる需要者としては、堺 市在住の一般個人が中心で、自己の居住用目的での取引が大半である。不動産市場は従来選好性の高い地域や利便性に 恵まれた地域を中心に回復基調にあり、当該圏域における住宅取得需要は底堅く推移している。取引における中心価格 帯は、土地２５０㎡程度で５，５００～６，５００万円の水準と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は戸建住宅を主体とする住宅地域で、自用目的での取引が大半である。比準価格は現下の市場 で成立した取引事例を基にし、客観的な価格が得られた。なお、対象標準地の存する地域は戸建住宅に純化し、戸建住 宅に係る賃貸市場が未成熟な点を考慮し、収益還元法の適用は断念した。自用目的での取引が大半である同地域の市場 特性を鑑み、市場性を反映した比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺北 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    239,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [104.0] 100 [105.0] [102.0] 100 228,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    224,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの動きがみられる。不動産市 場においては、全般に回復基調にあり、この 一年における北区の土地取引件数も増加傾向 にある。 中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり 、最寄り駅前に商業施設「そよら新金岡」が 令和３年７月に開業し、エリア全体の利便性 が向上している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　  +1.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％