別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 堺北 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 -13 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　東北　篤   TEL.

鑑定評価額 27,700,000 円  １㎡当たりの価格 204,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区中長尾町２丁６０番３外 ｢中長尾町２－２－２８｣ ②地積 　(㎡) 147   (         11)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 指定建築線８ｍ (70,200) 1:2 住宅 ＲＣ2 中小規模一般住宅の 中に店舗が見られる 住宅地域 南5.4m市道 水道、ガス、下水 堺市 490m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ４ｍ市道　指定建築 線幅員８ｍ 交通 施設 堺市駅南方 490m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  指定建築線８ｍ ⑤地域要因の将 　来予測 快速停車駅から徒歩圏の利便性に優れた住宅地域であり、地域の特性に変動はなく現状を維持すると見込まれる 。一定の需要があるため、今後地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    204,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ阪和線・大阪メトロ御堂筋線等沿線の堺市北区及び周辺市域の住宅地域である。需要者は圏内に居 住する一次取得者及び二次取得者である。最寄駅から徒歩圏内に位置し、交通利便性に優れ、居住環境も良好な住宅地 域であるため、需給は新型コロナ禍発生直後において、一時停滞したものの回復し、地価は上昇傾向にある。当該地域 の取引の中心は、新築建売住宅（土地１００㎡前後）で３，８００万円から４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象標準地と価格牽連性の高い堺市北区のＪＲ阪和線沿線の住宅地に係る事例を採用し求められており、市 場性を適切に反映し信頼性は高い。一方、収益性については対象標準地に収益物件を想定することは投資採算性から合 理的でないため、収益価格は試算しなかった。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺北 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    239,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [104.0] 100 [120.2] [104.0] 100 203,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    200,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの感染拡大等を背景に景気の先行 き不透明感が強く、予断を許さない状況にあ る。また、当市では地価の二極化傾向が継続 している。 快速停車駅から徒歩圏の利便性等を反映し不 動産需要は高く、新型コロナの影響は軽微で 需給は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -4.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％