鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺北 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１５ -112	堺市北区		更地	（　）	長方形	東8m市道、南6m、角地		１住居 (70,200)
b	５０４ -4	堺市北区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		２中専高度4種最高31m 景観地区 (70,200)
c	５１０ -19	堺市北区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西9m市道、中間画地		２中専高度4種最高31m (70,200)
d	５０８ -113	堺市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北15.8m市道、南5m、二方路		２中専高度地区2種 (70,200)
e	５１５ -8	堺市北区		更地	（　）	不整形	北6.8m市道、中間画地		２中専高度4種最高31m 指定建築線８ｍ (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 278,035	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	263,238	100 [ 110.1]	239,090	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	249,000
b	(　 ) 226,881	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	227,780	100 [ 99.0]	230,081		239,000
c	(　 ) 165,575	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	163,646	100 [ 72.4]	226,030		235,000
d	(　 ) 234,173	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	235,332	100 [ 100.9]	233,233		243,000
e	(　 ) 197,979	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	206,959	100 [ 84.5]	244,922		255,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -4.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 244,000 円／㎡]

堺北 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,958,925	1,347,090	6,611,835	4,815,740	1,796,095	（　0.9492） 1,704,853	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	38,746,659 円　　　　（　 167,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺北 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	123.00	ＬＳ3	369.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	232 ㎡	15.7 m x 15.3 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

型式：ファミリータイプ、平均専有面積約５５．３㎡

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の賃貸物件として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	123.00	90.0	110.70	1,935	214,205	1.0	214,205
							2.0	428,410
2～ 2	住宅	123.00	90.0	110.70	1,974	218,522	1.0	218,522
							2.0	437,044
3～ 3	住宅	123.00	90.0	110.70	1,974	218,522	1.0	218,522
							2.0	437,044
～

～

計		369.00	90.0	332.10		651,249		651,249
								1,302,498

⑨年額支払賃料	651,249 円　×　12ヶ月　＝　 7,814,988 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 332.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,814,988 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 405,149 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,697,839 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	651,249 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,187 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,302,498 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 254,899 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,958,925 円　　　　（　 34,306 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０９（賃）　　　　-3	2,061 ( 1,990)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,926	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,003 円/㎡　月額支払賃料（　 1,935 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５０９（賃）　　　　-4	1,835 ( 1,789)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,080
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺北 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	216,600 円	72,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	243,090 円	8,102,988　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 129,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 613,700 円	72,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	72,200 円	72,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,200 円	72,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,347,090 円　（　　　　　　 5,806 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,200,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 369.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,815,740 円（　　　　　 20,758 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,958,925 円
②総費用	1,347,090 円
③純収益　①－②	6,611,835 円
④建物等に帰属する純収益	4,815,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,796,095 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,704,853 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,349 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,746,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出
堺北 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺北 -10

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　松葉　貴信

TEL.

鑑定評価額

56,600,000 円

１㎡当たりの価格

244,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市北区中百舌鳥町１丁８５番１５				②地積　(㎡)	232 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:1	住宅ＲＣ2	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	南5.8m市道	水道、ガス、下水	なかもず 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、５．
８ｍ市道

交通

施設

なかもず駅北西方

700m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域要因に大きな変化は認められず、当面は現状のまま推移
していくものと予測する。良好な住環境を背景に需要は底堅く、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 244,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 165,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大阪メトロ御堂筋線等の各沿線で堺市北区及び隣接区内の住宅地域である。需要者の中心は圏内に居住す
る一次及び二次取得者であり、圏外からの流入も見られる。コロナ禍に伴う生活スタイルの変化により、住宅需要は全
般的に改善しているが、特に当地域は利便性及び住環境が良好であることから、需要は堅調に推移している。近年、敷
地の細分化が進んでいることから、市場の中心価格帯は土地１００㎡程度の新築戸建で４，０００万円台前半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には共同住宅等も存するが、戸建住宅を中心とする住宅地域である。自己利用目的での取引が主であり、需要者は
居住の快適性及び利便性を重視すると考えられる。比準価格はこれら需要者の行動を反映しており説得力がある。一方
、収益価格は低位に求められたが、これは土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことに起因している。よって
、比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    239,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　堺北 -8                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    242,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区の人口は微減傾向にあるが、一般土地の
取引件数は増加傾向にある。コロナ禍に伴う
影響は乏しく、住宅需要は全般的に改善傾向
にある。

閑静な住宅地域であり、地域要因に大きな変
動は認められない。良好な住環境を背景に需
要は底堅く推移しており、地価はやや上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

+0.8 ％

３　試算価格算定内訳

堺北 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０４ -20	堺市北区		建付地	（　）	長方形	南西6.3m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	５０５ -21	堺市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.8m市道、中間画地		１住居 (70,160)
c	５０９ -30	堺市北区		建付地	（　）	不整形	南西6.6m市道、中間画地		２中専高度地区4種31m 景観地区 (70,200)
d	５１５ -115	堺市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9.8m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 241,717	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	237,493	100 [ 105.7]	224,686	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	234,000
b	(　 ) 225,749	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	219,454	100 [ 90.1]	243,567		253,000
c	(　 ) 165,713	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.3]	217,592	100 [ 91.8]	237,028		247,000
d	(　 ) 265,272	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	266,323	100 [ 111.1]	239,715		249,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -22.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +9.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 244,000 円／㎡]

堺北 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,626,162	1,285,638	6,340,524	4,562,280	1,778,244	（　0.9492） 1,687,909	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	38,361,568 円　　　　（　 165,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺北 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	123.00	ＬＳ3	369.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	232 ㎡	15.7 m x 15.3 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：ファミリータイプ、平均専有面積：約５４．３㎡、平面式駐車場２台

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域の標準的なレンタブル比に基づく

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	123.00	85.0	104.55	1,885	197,077	1.0	197,077
							2.0	394,154
2～ 3	住宅	123.00	90.0	110.70	1,924	212,987	1.0	212,987
							2.0	425,974
～

～

～

計		369.00	88.3	325.95		623,051		623,051
								1,246,102

⑨年額支払賃料	623,051 円　×　12ヶ月　＝　 7,476,612 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 325.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,476,612 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 388,231 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,376,381 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	623,051 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,919 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,246,102 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 243,862 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,626,162 円　　　　（　 32,871 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１６（賃）　　　　-12	1,743 ( 1,742)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,937	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,992 円/㎡　月額支払賃料（　 1,924 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１５（賃）　　　　-15	1,926 ( 1,862)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,047
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺北 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	205,200 円	68,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	232,938 円	7,764,612　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 129,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 581,400 円	68,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,400 円	68,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,400 円	68,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,285,638 円　（　　　　　　 5,542 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 369.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,562,280 円（　　　　　 19,665 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,626,162 円
②総費用	1,285,638 円
③純収益　①－②	6,340,524 円
④建物等に帰属する純収益	4,562,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,778,244 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,687,909 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,275 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,361,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,000 円／㎡）