鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺北 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０５ -203	堺市堺区		貸家建付地	（　）	不整形	北東15.2m府道、北西11m、角地		近商 (100,300)
b	５０４ -19	堺市北区		更地	（　）	長方形	南35m府道、北東5m、二方路		近商 (90,300)
c	５０４ -3	堺市北区		更地	（　）	台形	西5.5m市道、南西5.5m、北4m、三方路		１住居高度5種最高31m 景観地区 (70,200)
d	５０９ -102	堺市北区		建付地	（　）	不整形	南東4.4m市道、中間画地		１住居 (70,176)
e	５０９ -107	堺市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西16m市道、南6.5m、角地		近商高度5種最高31m 景観地区 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 213,984	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	211,103	100 [ 98.7]	213,883	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	220,000
b	(　 ) 307,912	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	324,929	100 [ 141.1]	230,283		237,000
c	(　 ) 171,250	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	168,587	100 [ 83.8]	201,178		207,000
d	(　 ) 166,317	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	184,022	100 [ 83.8]	219,597		226,000
e	(　 ) 261,259	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	256,988	100 [ 120.1]	213,978		220,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 221,000 円／㎡]

堺北 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の生活利便性や住環境等の立地条件、画地規模等を考慮し、中層の分譲マンションを最有効使用と判断し、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,524,744,687	1,108,614,815	12	507,000	3,606.00	280,000	3,808.90
⑧開発法による価格	416,129,872 円　　　　（　 219,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺北 -9　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,899 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,899.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
964.50 ㎡	3,808.90 ㎡	3,664.20 ㎡	144.70 ㎡	3,606.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 47 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 50.8 ％）	（ 200.6 ％）	（ 193.0 ％）	（ 7.6 ％）	（ 94.67 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	35.0 ｍ 54.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		14.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

507,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

立地、規模、品等等が類似する分譲マンションの成約事例と比較の上、査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 507,000 円／㎡　　×　　 3,606.00 ㎡　　＝　　　　 1,828,242,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,828,242,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 280,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 288,400 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	分譲マンションの建築工事費積算資料を参考とし、対象標準地の立地等を加味して査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 288,400 円／㎡　　×　　　 3,808.90 ㎡　　＝　　　　 1,098,486,760 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	「堺市開発行為等の手続に関する条例」等に基づき、負担金は計上しない。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,828,242,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 182,824,200 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,281,310,960 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	販売純利益率のほか、借入金利率や危険負担率等を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	127,976,940 円	( 7 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 115,345,616 円
	販売総額(2期)	54,847,260 円	( 3 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 47,157,674 円
	販売総額(3期)	1,645,417,800 円	( 90 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,362,241,397 円
収入合計		－	－	－	－	1,524,744,687 円
支出	建築工事費(1期)	219,697,352 円	( 20 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 203,703,385 円
	建築工事費(2期)	219,697,352 円	( 20 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 192,498,820 円
	建築工事費(3期)	659,092,056 円	( 60 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 545,662,313 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	109,694,520 円	( 60 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 102,674,071 円
	販売管理費(2期)	73,129,680 円	( 40 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 64,076,226 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,108,614,815 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,524,744,687 円　　－　　　　　　 1,108,614,815 円　　＝　　　　　 416,129,872 円 219,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
堺北 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺北 -9

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　坂本　雄介

TEL.

鑑定評価額

418,000,000 円

１㎡当たりの価格

220,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市北区新金岡町２丁５番９｢新金岡町２－５－２５｣				②地積　(㎡)	1,899 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (80,200)
	1:1.5	共同住宅ＲＣ6	中高層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域	西14m市道、四方路	水道、ガス、下水	新金岡 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 75 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 1,900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４ｍ市道

交通

施設

新金岡駅北方

600m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

中高層マンションが建ち並ぶ住宅地域であり、格別の地域要因の変動は見受けられず、今後も現況を基調とし推
移していくものと見通される。

(3)最有効使用の判定

中層の分譲マンション用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 225,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 218,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、堺市及び隣接周辺市における街路条件・利便性・環境が類似する住宅地域と判定した。需要者は、地場
不動産業者のみならず大手不動産業者による参入も見込まれる。不動産市場は全般に回復基調にあるなか、マンション
用地については、特に地下鉄御堂筋沿線では、その稀少性から開発業者間での取得競争が激しく、地価は強含んでいる
。取引における中心価格帯は、立地等により大きく異なるが、近隣地域では坪７０～８０万円の水準と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現下の市場で成立した取引事例を基にし、客観的な価格が得られた。一方、開発法価格は対象標準地におい
てマンション開発を行うことを想定し求めたものであり、開発事業者の事業採算性を反映した説得力の高い価格である
。対象標準地の最有効使用は中層の分譲マンション用地であり、需要者はマンション開発を前提とする不動産業者と把
握されることから、開発法価格を中心に、比準価格を関連付けることにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は持ち直しの動きがみられる。不動産市
場においては、全般に回復基調にあり、この
一年における北区の土地取引件数も増加傾向
にある。

中高層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり
、最寄り駅前に商業施設「そよら新金岡」が
令和３年７月に開業し、エリア全体の利便性
が向上している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺北 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０４ -19	堺市北区		更地	（　）	長方形	南35m府道、北東5m、二方路		近商 (90,300)
b	５０４ -3	堺市北区		更地	（　）	台形	西5.5m市道、南西5.5m、北4m、三方路		１住居高度5種最高31m 景観地区 (70,200)
c	５０５ -203	堺市堺区		貸家建付地	（　）	不整形	北東15.2m府道、北西11m、角地		近商 (100,300)
d	５１５ -101	堺市北区		更地	（　）	不整形	北37m府道、南6m、二方路		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 307,912	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	324,929	100 [ 141.2]	230,120	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	237,000
b	(　 ) 171,250	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	168,587	100 [ 75.2]	224,185		231,000
c	(　 ) 213,984	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	211,103	100 [ 99.8]	211,526		218,000
d	(　 ) 303,359	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 108.6]	286,040	100 [ 125.9]	227,196		234,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 225,000 円／㎡]

堺北 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の立地、規模、街路条件等より、その最有効使用を分譲マンション用地と判断されるため、収益還元法の適用を見送ることとした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,533,766,845	1,119,647,597	12	510,000	3,606.00	278,000	3,808.90
⑧開発法による価格	414,119,248 円　　　　（　 218,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺北 -9　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,899 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,899.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
964.50 ㎡	3,808.90 ㎡	3,664.20 ㎡	144.70 ㎡	3,606.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 47 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 50.8 ％）	（ 200.6 ％）	（ 193.0 ％）	（ 7.6 ％）	（ 94.67 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	35.0 ｍ 54.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		14.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

510,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

立地、規模、品等等が類似する分譲マンションの成約事例と比較の上、査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 510,000 円／㎡　　×　　 3,606.00 ㎡　　＝　　　　 1,839,060,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,839,060,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 278,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 286,340 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	分譲マンションの建築工事費積算資料を参考とし、当標準地の個別性をも考慮して査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 286,340 円／㎡　　×　　　 3,808.90 ㎡　　＝　　　　 1,090,640,426 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	「堺市開発行為等の手続に関する条例」等に基づき、負担金は計上しない。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,839,060,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 202,296,600 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,292,937,026 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	販売純利益率のほか、借入金利率や危険負担率等を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	128,734,200 円	( 7 ％)	×　　0.9013	（ 11 ヶ月）	＝　　 116,028,134 円
	販売総額(2期)	55,171,800 円	( 3 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 47,436,714 円
	販売総額(3期)	1,655,154,000 円	( 90 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,370,301,997 円
収入合計		－	－	－	－	1,533,766,845 円
支出	建築工事費(1期)	218,128,085 円	( 20 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 202,248,360 円
	建築工事費(2期)	218,128,085 円	( 20 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 191,123,828 円
	建築工事費(3期)	654,384,256 円	( 60 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 541,764,726 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	121,377,960 円	( 60 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 113,609,771 円
	販売管理費(2期)	80,918,640 円	( 40 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 70,900,912 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,119,647,597 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,533,766,845 円　　－　　　　　　 1,119,647,597 円　　＝　　　　　 414,119,248 円 218,000 円／㎡