別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 堺北 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 -3 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　東北　篤   TEL.

鑑定評価額 20,100,000 円  １㎡当たりの価格 272,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区中百舌鳥町３丁３５１番４ ②地積 　(㎡) 74   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い駅に近い住宅地 域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 なかもず 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ．５ｍ市道 交通 施設 なかもず駅南東方 250m 法令 規制 ２住居 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 「なかもず」駅に近い中小規模戸建住宅が多い住宅地域である。大阪市への近接性に優れるため、一定の需要が あり、地価は堅調に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    272,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市北区を中心とする堺市北部地域で、地下鉄御堂筋線及び南海高野線沿線の住宅地域である。需要者の 中心は、堺市内に居住する一次取得者、二次取得者で、圏外からの転入者も見られる。当該地域は、駅接近性に優れ、 場所的希少性を有し、新型コロナウィルス禍の影響は限定的で地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、標準的画 地規模の土地で２，０００万円程度、新築住宅で４，０００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域に存し、自己利用が中心で、周辺環境、画地規模等によれば戸建住宅及び共 同住宅等の賃貸市場は形成されていないと判断できるため収益還元法は非適用とした。比準価格については、同一需給 圏内の類似地域において、信頼性のある取引事例を多数収集できたため試算価格を求めることができた。従って、比準 価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺北 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    239,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [104.0] 100 [ 87.8] [101.0] 100 270,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    266,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの感染拡大等を背景に景気の先行 き不透明感が強く、予断を許さない状況にあ る。また、当市では地価の二極化傾向が継続 している。 「なかもず」駅接近性に優れた地域で、当該 地域に特段の変動要因はない。住環境等は良 好で、新型コロナの影響には軽微で地価は強 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -9.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％