別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 堺北 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺北 -2 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸和   TEL.

鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 195,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市北区百舌鳥梅北町５丁４０５番２ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北5.5m府道 水道、ガス、下水 なかもず 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ．５ｍ府道 交通 施設 なかもず駅西方 800m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、特段の地域要因の変動はなく、今後も現状の住環境を維持 するものと予測する。地価は新型コロナウイルス感染症の影響もなく、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大阪メトロ御堂筋線、南海高野線及びＪＲ阪和線沿線の各駅を最寄り駅とする堺市北部の戸建住宅地域 である。需要者の中心は、堺市域に居住する一次、二次取得者となる。取引は新型コロナウイルス感染症の影響から一 時停滞していたが回復傾向にあり、駅接近性等の利便性に優れた住宅地域の需要は堅調で、地価は上昇傾向である。市 場の中心となる価格は、土地約１２０㎡で約２，３００万円程度、新築住宅で４，０００万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、自己利用目的が取引の中心となり、収益性が価格形成に影響を及ぼ す程度は低い。投資採算性に見合う共同住宅の建築は困難であり、戸建賃貸の需要も乏しく、収益還元法は非適用とし た。比準価格は信頼性の高い取引事例を収集して試算した規範性の高い試算価格である。従って、本件では市場性を反 映した比準価格に規範性を認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺北 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    239,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [104.0] 100 [120.2] [100.0] 100 195,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    193,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の人口は、近年は概ね微増傾向にあり、 堺市内では相対的に高齢化率が低い。土地取 引件数は増加しており、住宅市場は持ち直し ている。 なかもず駅徒歩圏内の一般住宅が建ち並ぶ既 成住宅地域であり、特段の地域要因の変動は ない。一時落ち込んだ需要が回復し、地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -4.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％