鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０２ -104	堺市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東13m市道、西10.1m、南8m、三方路		１中専高度地区2種 (80,200)
b	５０５ -211	堺市中区		更地	（　）	ほぼ整形	南西10.2m国道、北東6.9m、南東0.9m、三方路		準工 (80,200)
c	５０６ -13	堺市東区		更地	（　）	不整形	北東10m府道、北西5m、角地		２住居 (70,200)
d	５０９ -113	堺市北区		貸家建付地	（　）	不整形	南西16m国道、中間画地		近商 (90,300)
e	５１４ -12	堺市北区		貸家建付地	（　）	不整形	南東22m府道、北5m、角地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 157,299	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	148,460	100 [ 92.0]	161,370	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.6 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.6] 　　　　 100	170,000
b	(　 ) 186,180	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	185,815	100 [ 103.6]	179,358		189,000
c	(　 ) 177,860	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	181,816	100 [ 115.0]	158,101		167,000
d	(　 ) 147,152	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 74.3]	202,210	100 [ 126.1]	160,357		169,000
e	(　 ) 129,276	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.4]	141,308	100 [ 96.9]	145,829		154,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +29.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +42.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +44.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

堺南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	706,596,348	142,697,760	563,898,588	494,914,000	68,984,588	（　0.9289） 64,079,784	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	1,423,995,200 円　　　　（　 137,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	7,500.00	ＲＣ5	29,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	10,368 ㎡	95.0 m x 115.0 m	前面道路：市道　 14.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～３階：店舗、４階～５階：駐車場

⑦有効率　 47.5 ％
の理由

同規模賃貸物件の標準的割合である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	7,500.00	60.0	4,500.00	5,000	22,500,000	6.0	135,000,000
							3.0	67,500,000
2～ 2	店舗	7,200.00	65.0	4,680.00	3,850	18,018,000	6.0	108,108,000
							3.0	54,054,000
3～ 3	店舗	7,200.00	65.0	4,680.00	3,850	18,018,000	6.0	108,108,000
							3.0	54,054,000
4～ 4	駐車場	7,000.00

5～ 5	駐車場	300.00

計		29,200.00	47.5	13,860.00		58,536,000		351,216,000
								175,608,000

⑨年額支払賃料	58,536,000 円　×　12ヶ月　＝　 702,432,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 13,860.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 200 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 36,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	702,432,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 36,000,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 59,074,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	679,357,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	351,216,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,231,187 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 175,608,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 24,007,721 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	706,596,348 円　　　　（　 68,152 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１４（賃）　　　　-5	6,831 ( 6,618)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [135.0]	100 [130.0]	4,325	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,012 円/㎡　月額支払賃料（　 3,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１４（賃）　　　　-7	3,737 ( 3,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	3,194
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	29,680,000 円	7,420,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	22,152,960 円	738,432,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,954,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 63,070,000 円	7,420,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	7,420,000 円	7,420,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	7,420,000 円	7,420,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 142,697,760 円　（　　　　　　 13,763 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	7,420,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 29,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	494,914,000 円（　　　　　 47,735 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	706,596,348 円
②総費用	142,697,760 円
③純収益　①－②	563,898,588 円
④建物等に帰属する純収益	494,914,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	68,984,588 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	64,079,784 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,181 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,423,995,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
堺南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺南 5-1

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　今井　牧子

TEL.

鑑定評価額

1,600,000,000 円

１㎡当たりの価格

154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市南区三原台１丁１番１｢三原台１－１－３｣				②地積　(㎡)	10,368 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	不整形 1:1.2	店舗ＲＣ5	飲食店、小売店舗等が多い駅に近い商業地域	北東14.8m市道、三方路	水道、ガス、下水	泉ケ丘 730m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 70.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 2,100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．８ｍ市道

交通

施設

泉ケ丘駅北東方

730m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

南区の泉北高速鉄道線「泉ケ丘」駅周辺に広がる中低層の店舗ビルが建ち並ぶ駅徒歩圏の商業地域である。周辺
地域には近大病院及び医学部移転の計画が進行中であり、繁華性の向上が期待されている。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0
規模　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 157,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 137,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は堺市及び隣接市域に存する商業地域一円と広域的に判定した。需要者は開発業者、不動産業者、投資会社
等が中心となる。新型コロナ関連の景気停滞の影響は限定的で、近隣に近畿大学病院の移転計画が進行中であることか
ら、顧客の増加や繁華性の向上が期待されており、需要は概ね安定的に推移している。当該圏域における需要の中心は
、立地性や画地規模等によりばらつきがあるが、南区の商業地で概ね坪５０～６０万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は店舗等が建ち並ぶ商業地域に存し、対象標準地の市場性を適正に反映した比準価格の説得力は高い。一方
収益価格は、対象標準地の収益性に着目し求めた理論的な価格である。比準価格と比しやや低位に求められたが、賃料
の上昇が地価上昇に比べ遅行していること、建築費の高騰等によるものと考えられる。以上より、比準価格を標準に、
収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺東 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 202,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[142.3]

[105.6]
100

154,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の景気停滞の影響は落ち着きつつあ
り、近大病院移転計画による繁華性の向上が
期待されていることから、地価は上昇に転じ
ている。

南区の中心である泉ケ丘駅周辺に存する商業
地域であり、繁華性の向上が期待されている
。価格時点現在、特段の地域要因の変動は認
められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０５ -211	堺市中区		更地	（　）	ほぼ整形	南西10.2m国道、北東6.9m、南東0.9m、三方路		準工 (80,200)
b	５０８ -7	堺市堺区		更地	（　）	長方形	南15.3m府道、中間画地		近商 (90,300)
c	５０６ -113	堺市西区		更地	（　）	長方形	南東5.4m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	５１４ -12	堺市北区		貸家建付地	（　）	不整形	南東22m府道、北5m、角地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 186,180	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	185,815	100 [ 109.4]	169,849	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.6 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.6] 　　　　 100	179,000
b	(　 ) 159,945	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	163,144	100 [ 105.1]	155,227		164,000
c	(　 ) 148,595	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	150,973	100 [ 96.5]	156,449		165,000
d	(　 ) 129,276	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.4]	141,308	100 [ 95.3]	148,277		157,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 157,000 円／㎡]

堺南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	714,180,205	144,240,058	569,940,147	500,917,000	69,023,147	（　0.9289） 64,115,601	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	1,424,791,133 円　　　　（　 137,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	7,500.00	ＲＣ5	29,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	10,368 ㎡	95.0 m x 115.0 m	前面道路：市道　 14.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～３階：店舗、４階～５階：駐車場

⑦有効率　 47.5 ％
の理由

同規模賃貸物件の標準的割合である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	7,500.00	60.0	4,500.00	4,900	22,050,000	6.0	132,300,000
							3.0	66,150,000
2～ 2	店舗	7,200.00	65.0	4,680.00	4,037	18,893,160	6.0	113,358,960
							3.0	56,679,480
3～ 3	店舗	7,200.00	65.0	4,680.00	3,900	18,252,000	6.0	109,512,000
							3.0	54,756,000
4～ 4	駐車場	7,000.00

5～ 5	駐車場	300.00

計		29,200.00	47.5	13,860.00		59,195,160		355,170,960
								177,585,480

⑨年額支払賃料	59,195,160 円　×　12ヶ月　＝　 710,341,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 13,860.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 200 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 36,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	710,341,920 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 36,000,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 59,707,354 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	686,634,566 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	355,170,960 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,267,573 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 177,585,480 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 24,278,066 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	714,180,205 円　　　　（　 68,883 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０８（賃）　　　　-24	4,467 ( 4,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,275	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,207 円/㎡　月額支払賃料（　 4,037 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０６Ｈ（賃）　　　　-6	3,278 ( 3,086)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	4,139
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	30,040,000 円	7,510,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	22,390,258 円	746,341,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,954,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 63,835,000 円	7,510,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	7,510,000 円	7,510,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	7,510,000 円	7,510,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 144,240,058 円　（　　　　　　 13,912 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	7,510,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 29,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	500,917,000 円（　　　　　 48,314 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	714,180,205 円
②総費用	144,240,058 円
③純収益　①－②	569,940,147 円
④建物等に帰属する純収益	500,917,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	69,023,147 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	64,115,601 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,184 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,424,791,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,000 円／㎡）