別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 堺南 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺南 -14 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸和   TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市南区庭代台１丁３７番２３ ｢庭代台１－３７－２３｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6.1m市道 水道、ガス、下水 栂・美木多 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．１ ｍ市道 交通 施設 栂・美木多駅南東方 2.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 泉北ニュータウン内の戸建住宅地域として熟成しており、特段の地域要因の変動は見られず、現状を維持するも のと予測する。中古住宅市場は空き家が増加しており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、泉北高速鉄道線沿線の各駅を最寄り駅とする泉北ニュータウン内の戸建住宅地域である。需要者 の中心は、堺市域に居住する個人である。駅接近性の良否等により、地価は二極化傾向がみられ、バス便地域である近 隣地域の地価も下落が続行している。新型コロナウイルス感染症の影響は見られないが需要は弱含みである。当該圏域 における需要の中心となる価格は、土地７０坪～８０坪程度で約２，０００万円～２，３００万円台となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅の多い住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域から信頼性の高い取引事例を収集し得た。 自己利用目的の取引が中心となる戸建住宅地域で、収益目的の取引は見られず、賃貸は転勤等の利用に限られており、 賃貸市場を形成するに至らないと判断し、収益還元法は非適用とした。従って、市場性を反映した実証的な価格である 比準価格に規範性を認めてこれを採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺南 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [114.0] [103.0] 100 87,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南区では人口が微減傾向にあり、高齢化が進 行している。土地取引件数は増加しているが 、地価は利便性等により二極化傾向が継続し ている。 最寄り駅の栂・美木多駅からバス便となる徒 歩圏外の閑静な戸建住宅地域であり、特段の 地域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％