別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 堺南 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺南 -12 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　今井　牧子   TEL.

鑑定評価額 27,300,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市南区竹城台２丁１０番１２ ｢竹城台２－１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が整 然と建ち並ぶ閑静な 住宅地域 北西6.3m市道 水道、ガス、下水 泉ケ丘 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 泉ケ丘駅北西方 950m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 泉北ニュータウン内の低層の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。街区は区画整然と並んでおり、居住環境は比 較的良好である。地域要因の大きな変化はなく、今後も現状を維持し、推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市南区の泉北ニュータウン内に存する戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域であると判定した 。需要者は堺市及び周辺市域在住の一般個人である。当該圏域は最寄駅からの距離等の利便性により、地価は二極化の 傾向を強めており、特に駅徒歩圏の希少性を有する物件の引き合いは強い。一方、新型コロナ関連の景気停滞の影響は 落ち着きつつある。当該圏域における需要の中心は、土地７０～８０坪で２５００～２９００万円となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、自己利用目的の取引が中心である。 収益性を目的とした取引はほとんど見られず、収益物件の建築は現実的ではないことから収益還元法は適用しなかった 。比準価格は、南区の泉北ニュータウン内の居住環境の良好な住宅地の取引事例から求められており、市場性を反映し 説得力は高い。以上より、比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺南 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 91.3] [101.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の景気停滞の影響は落ち着きを見せ 、不動産市場は回復基調にある。地価は概ね 横ばいから緩やかな上昇に転じている。 泉北ニュータウン内の最寄駅から徒歩圏に存 する居住環境の良好な住宅地域である。特段 の地域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％