別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 堺南 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺南 -7 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　久保　豊   TEL.

鑑定評価額 24,800,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市南区槇塚台３丁３５番８ ｢槇塚台３－３５－８｣ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南6.3m市道 水道、ガス、下水 泉ケ丘 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 泉ケ丘駅南東方 3.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 泉北ニュータウン内の区画整然とした閑静な住宅地域として既に成熟しており、特別な変動要因はない。駅から 遠い地域の需要はやや弱く、地価水準は横ばいないしやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、府内南部の泉北高速鉄道及び南海高野線沿線の大規模住宅団地である。主たる需要者は堺市やその周辺 市に居住する比較的所得の高い居住者である。市場の需給動向については、当ニュータウン内の高齢化等の影響から弱 含みで推移している。規模により価格帯は異なるが、土地は規模３００㎡程度で２４００～２７００万円程度と把握さ れる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 公法上第１種低層住居専用地域に属し高度利用が困難で、賃貸用の共同住宅はほとんど見られず、低層の戸建住宅を中 心に形成されている住宅地域であり、自用目的の取引が中心となっている。そのため、当該地域は収益物件には不適な 地域で賃貸市場は転勤等で戸建住宅が賃貸されるケースに限られる。したがって、本件では代表標準地からの検討を踏 まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺南 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [119.5] [104.0] 100 84,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堺市南区は新型コロナウイルス感染症の影響 は弱まり、駅周辺の需要は増加しているが、 駅から徒歩圏外の地域の需要の回復は十分で ない。 泉北ニュータウンは、高齢化とともにバス便 の減少等で駅から徒歩圏外の地域では利便性 が低下傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％