別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 堺南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺南 -4 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸和   TEL.

鑑定評価額 29,400,000 円  １㎡当たりの価格 74,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市南区土佐屋台１２７７番１外 ②地積 　(㎡) 394   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,180) 1:1.2 住宅 ＲＣ2 農家住宅の中に農地 が見られる住宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 泉ケ丘 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 泉ケ丘駅北西方 1.2km 法令 規制 ２中専 (70,180) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅の中に農地が見られる最寄り駅徒歩圏内の旧来からの住宅地域である。地域要因に特段の変動は見られ ず、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価はやや下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、堺市南区及び周辺区に存する住宅地域である。需要者の中心は堺市域に地縁を有する個人であり 、堺市外からの転入はあまり見られない。近隣地域は農家住宅の中に農地が見られる既成住宅地域であり、需要は限定 的であり、地価は緩やかな下落傾向となっている。当該圏域における需要の中心となる価格は、土地１１０坪～１２０ 坪程度で約３，０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅等が見られる既成住宅地域である。取引は自己利用目的が中心であり、収益目的の取引はほとんど 見られず、賃貸需要が乏しいことから、収益還元法については非適用とした。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に 存する住宅地の取引事例から求められ、市場性を反映した実証的な価格であり説得力が高いと判断された。従って、本 件では比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺中 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [127.2] [101.0] 100 74,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南区では人口が微減傾向にあり、高齢化が進 行している。土地取引件数は増加しているが 、地価は利便性等により二極化傾向が継続し ている。 最寄り駅の泉ケ丘駅から徒歩圏内の農家住宅 が見られる住宅地域であり、特段の地域要因 の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -1.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％