別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 堺西 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -24 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　伸和   TEL.

鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区上１９８番３０ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,168) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4.2m市道 水道、ガス、下水 鳳 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 鳳駅南東方 1.2km 法令 規制 １住居 (70,168) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因の変動は特に見受けられず、現状の居住環境を維持してい くものと予測する。駅徒歩圏内で利便性が高く、建替え需要もみられ、地価は上昇基調にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ阪和線及び南海本線沿線の各駅を最寄り駅とする堺市西区及び周辺市区の住宅地域である。需要者 の中心は、圏域に地縁性を有する個人であり、自己利用目的の取引が支配的となる。快速停車駅の鳳駅や商業施設への 接近性等、利便性の高い住宅地域であり、需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。市場の中心となる価格帯は、土 地１５０㎡程度で１，７００万円～２，０００万円程度、新築戸建は３，０００万円台前半となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模の戸建住宅が立ち並ぶ住宅地域である。自己利用目的の取引が大半であり、需要者である個人は収益 性より快適性、利便性等の市場性を重視して取引意思を決定するため、比準価格の有する説得力は高いと判断される。 賃貸需要に乏しく、賃貸市場が未成熟であると判断し、収益還元法は非適用とした。従って、本件では市場性を反映し た規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺西 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    133,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [104.0] 100 [109.3] [101.0] 100 120,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は微減傾向で、高齢化が進行して いる。土地取引件数が増加しており、住宅地 は新型コロナウイルス感染症の影響がない状 況である。 最寄り駅であるＪＲ鳳駅の徒歩圏内に存する 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、 特段の地域要因の変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　  +2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％