別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 堺西 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -21 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　高橋　智美   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区浜寺石津町西４丁２５８番３ ｢浜寺石津町西４－８－１８｣ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,164) 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北東4.1m市道 水道、ガス、下水 石津川 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． １ｍ市道 交通 施設 石津川駅南西方 600m 法令 規制 ２中専 (70,164) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持していくと予測する。近隣地域は沿岸部かつ石 津川至近に位置し、災害懸念があることから地価は今後横ばいないしは若干の下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線等沿線の堺市西部の住宅地域で、需要者の中心は地縁性を有する自用目的の一次取得者である。 沿岸部に近い住宅地域の中でも、近隣地域は海寄りかつ石津川にも至近で災害懸念から敬遠する向きは比較的強く、近 年地価は継続して下落傾向にあった。しかし地価水準の低い住宅地域として一定の需要があり、周辺では新築住宅も見 られる。当該地域の需要の中心は、新築戸建住宅（土地１００㎡前後）で２，５００～２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的の取引が中心であり、典型的な需要者は居住の快適性や代替競争関係にある他の不動産との比較か ら取引の意思決定を行う。したがって、市場性に着目した実証的な価格である比準価格は説得力がある。対象標準地は 画地規模から共同住宅の建築は不適であり、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。し たがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺堺 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [102.0] 100 [149.5] [101.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区では低金利や持家志向等を背景に利便性 の優る地域で住宅地地価が上昇する一方、利 便性が低く選好性の劣る地域では地価の下落 がみられる。 沿岸部かつ石津川河口に近いため災害懸念か ら住宅地としての選好性は劣るが、地価水準 の低さから一定の需要はあり、周辺に新築住 宅もみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％