別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 堺西 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -20 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　廣澤　淳一   TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区菱木４丁２８５７番１ ②地積 　(㎡) 458   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,192) 1:2 住宅 Ｓ2 農家住宅と小規模工 場等が混在する住宅 地域 東4.8m市道 水道、下水 栂・美木多 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．８ｍ市道 交通 施設 栂・美木多駅北西方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 堺市西区の外れにある市街化調整区域内の農家住宅と小工場が混在する住宅地域であり、特段の変動要因は見ら れないが、地価水準は引き続き下落傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堺市西区、南区及び中区内のＪＲ阪和線沿線及び泉北高速鉄道沿線の市街化調整区域内にある住宅地域 である。需要者は主に地縁性を有する個人が中心であり、圏域外からの転入は少ない。当地域は、新型コロナ禍の影響 は殆どないが、従来最寄駅から遠くインフラ整備が不十分な旧集落地域で需要は低調であることから、地価は下落傾向 で推移している。中心価格帯は、土地４５０㎡程度で総額２，２００万円～２，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅から遠い市街化調整区域内の旧集落型の住宅地域に存するため、共同住宅による合理的な賃貸経営が 困難であり、賃貸市場も未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。一方、自己使用目的の取引が中心的な 近隣地域にあって、需要者は取引相場を重視して意思決定すると判断されることから、市場の実態を反映し実証的な比 準価格を標準に、代表標準地との均衡及び市場の需給動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺中 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [187.9] [100.0] 100 49,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口及び生産年齢人口はともに微減傾 向が続いている。不動産市況は、コロナ禍に よる持家志向の高まり等により回復傾向にあ る。 市街化調整区域内の住宅地域で、専ら近隣の 地縁者に需要は限定され、地域外からの需要 は弱く、地価は下落傾向を継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　 +20.0 その他　　　　　  +1.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％