別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 堺西 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -14 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　高橋　智美   TEL.

鑑定評価額 21,500,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区浜寺諏訪森町中３丁２４８番４外 ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2 住宅 ＲＣ2 中規模の一般住宅が 多い住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 諏訪ノ森 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 諏訪ノ森駅南方 450m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅の多い既成住宅地域であり、地域に特段の変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと予 測する。地価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線等沿線の堺市西部の住宅地域で、需要者の中心は自用目的の一次取得者である。沿岸部に近い住 宅地域は災害懸念から敬遠する向きがある一方、東日本大震災からの年月の経過や内海であること等から自用の住宅地 として一定の需要が認められ、近隣地域は駅徒歩圏の住環境の良好な住宅地域であり需要は安定的である。当該地域の 取引の中心は、新築戸建住宅（土地１００㎡前後）で２，７００～３，２００万円程度の物件である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的の取引が中心であり、典型的な需要者は居住の快適性や代替競争関係にある他の不動産との比較か ら取引の意思決定を行う。したがって、市場性に着目した実証的な価格である比準価格は説得力がある。対象標準地は 画地規模から共同住宅の建築は不適であり、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため収益価格は試算しなかった。した がって、比準価格を標準に代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺堺 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [102.0] 100 [114.2] [103.0] 100 144,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    145,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区では低金利や持家志向等を背景に利便性 の優る地域で住宅地地価が上昇する一方、利 便性が低く選好性の劣る地域では地価の下落 がみられる。 沿岸部に近く災害懸念はあるものの、最寄駅 徒歩圏の居住環境の良好な住宅地域として需 要は安定的であり、地価は概ね横ばいで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％