別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 堺西 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -12 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　東北　篤   TEL.

鑑定評価額 23,200,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区浜寺諏訪森町西３丁２０４番８ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 風致地区 (40,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 諏訪ノ森 370m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 諏訪ノ森駅南西方 370m 法令 規制 １低専 (40,100) 高度地区1種 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、大きな地域要因の変動はない。地価は沿岸部に位置するためハザー ドマップの影響を受けるが、駅徒歩圏であるため、市況は安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一圏はＪＲ阪和線、南海本線沿線で概ね堺市を中心とする住宅地域である。需要者は、堺市南西部や周辺市区の一次 取得者が中心である。街路条件がやや劣り、浸水リスク懸念による沿岸部人気の低下があるものの、最寄駅から近く、 また周辺にはスーパー等の生活関連施設が存しているなど、利便性に優れているため、継続的な需要があり地価はやや 上昇している。市場の中心価格帯は、土地１８０㎡程度で２，３５０万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自己使用目的での取引が支配的で賃貸市場が形成されておらず、また公 法規制等から収益物件の想定が困難であったため収益価格は試算しなかった。主な需要者は居住の快適性及び利便性を 重視して価格形成及び取引を行うと考えられることから、需要者の行動を反映した比準価格の説得力は高い。よって、 比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺堺 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [102.0] 100 [126.6] [101.0] 100 128,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    127,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの感染拡大等を背景に景気の先行 き不透明感が強く、予断を許さない状況にあ る。また、当市では地価の二極化傾向が継続 している。 街路条件はやや劣るが、最寄駅まで徒歩圏内 に位置し、交通利便性が良好であるため一定 の需要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％