別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 堺西 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -7 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　東北　篤   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区鳳北町８丁４４０番２５ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模の建売住宅 が多い住宅地域 南6.7m市道 水道、ガス、下水 鳳 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．７ ｍ市道　 交通 施設 鳳駅北方 1.2km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、ＪＲ鳳駅からやや遠い住宅地域で、近隣地域には共同住宅が見られるが、中小規模の開発分譲が増加 しており、子育て世代の需要が根強く安定した市況が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堺市西区から高石市のＪＲ阪和線・南海本線沿線の各駅勢圏の住宅地域である。需要者は、堺市西区及 び高石市居住の一次取得者が中心である。需給は、新型コロナウィルス禍の影響は免れないものの、駅前整備が完了し たＪＲ鳳駅勢圏にあり継続した需要があるため安定しており、地価はやや上昇している。中心価格帯は、土地（約１０ ０㎡）は、１，３００万円程度、新築の戸建物件（土地３０坪程度）は、３，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模戸建住宅が多い住宅地域であり、地域周辺には賃貸用共同住宅等の収益物件も見られるが、近年 の賃貸物件の立地は最寄り駅に近い地域が多いことから、最寄り駅からやや遠い当該地域は戸建住宅等自用目的での取 引が中心である。したがって、収益性よりは快適性等が重視されて価格水準が形成される地域と認められ、本件では、 比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    133,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　堺西（府） -10             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    133,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの感染拡大等を背景に景気の先行 き不透明感が強く、予断を許さない状況にあ る。また、当市では地価の二極化傾向が継続 している。 当該地域は、駅徒歩限界圏であるものの、建 売分譲が多く街路整備された住環境の良好な 住宅地域であり、特段の変動要因は見られな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％ +1.5 ％