別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 堺西 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -5 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　杉谷　知江子   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区鳳中町１０丁１２番４ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2.5 建築中 一般住宅、共同住宅 等が混在する住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 鳳 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 鳳駅西方 800m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅、共同住宅が混在する住宅地域で、地域要因の大きな変動はなく、今後も現在の環境を維持すると予測 する。鳳駅周辺の再開発事業の効果もあって需給動向は堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ阪和線沿線を中心とする堺市中西部の住宅地域である。需要者の中心は、堺市及び近隣市域に居住 する一次・二次取得者である。当該地域は、快速停車駅から徒歩圏内の成熟した住宅地域で、すぐ東の国道２６号沿道 には店舗が充実している。鳳駅周辺の再開発事業の効果もあって、新型コロナの影響は限定的で住宅需要は堅調である 。取引の中心となる価格帯は、土地１００㎡前後で１，０００万円台前半、新築物件で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が多く、居住の快適性、利便性を重視した自用目的の取引が中心である。比準価格は、鳳駅勢圏の 信頼性が高い事例から求められており、市場の実態をよく反映している。収益価格は標準地の規模が小さく、投資採算 性に見合う共同住宅の建設が困難であるため試算しなかった。よって、市場性を反映した実証的で説得力の高い比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺西 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    133,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [104.0] 100 [102.7] [100.0] 100 126,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    124,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堺市内の人気住宅地では、新型コロナによる 不動産市場への影響は殆ど見受けられない。 金融緩和による下支えもあり、住宅需要は安 定している。 快速停車駅から徒歩圏内の利便性良好な住宅 地域である。価格形成に影響を及ぼす、地域 要因の大きな変動は見受けられない。 個別的要因の変動及び個別的要因による競争 力の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％