別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 堺西 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺西 -1 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　西川　和孝   TEL.

鑑定評価額 46,900,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市西区上野芝町４丁５５０番１６ ｢上野芝町４－２７－１５｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 上野芝 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 上野芝駅西方 530m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、今後とも現状を維持していく ものと予測される。新型コロナ感染症の影響から地価水準は若干の上昇か横這い傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線及びＪＲ阪和線沿線の堺市中西部を中心とする圏域である。需要者の中心は、同圏域に居住す る一次取得者が中心であるが、周辺地域からの転入も見られる。新型コロナの影響による景気動向が懸念されるなか、 地価水準は若干の上昇か横這い傾向にあると思料する。土地２４０㎡前後の中古建物付で５，０００～５，５００万円 程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であることから自己の居住目的の取引が中心である。それは収益性よ りも居住の快適性・利便性を追求する性格が強いことに起因するものと考えられる。よって、本件においては収益価格 を試算せず、指定基準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    187,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　堺西（府） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    188,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区における人口は微減しており、高齢化率 も上昇している。新型コロナ感染症によって 不動産市場の受ける影響が懸念される。 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で あるが、景気動向が懸念されるなか地価水準 は若干の上昇か横這い傾向が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％ +1.1 ％