鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺東 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０９ -22	堺市東区		更地	（　）	不整形	西4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
b	５０７ -25	堺市東区		建付地	（　）	長方形	東3m私道、北2.4m、角地		１住居 (70,160)
c	５０９ -41	堺市東区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西4.7m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,188)
d	５０６ -29	堺市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.7m市道、西4.7m、角地		１住居 (80,188)
e	５１３ -45	堺市東区		建付地	（　）	長方形	北西6.7m市道、南東14m、二方路		１中専高度地区2種 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 110,401	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	138,138	100 [ 99.0]	139,533	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 114,387	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.7]	120,483	100 [ 90.0]	133,870		138,000
c	(　 ) 123,468	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	120,591	100 [ 94.8]	127,206		131,000
d	(　 ) 122,715	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	119,975	100 [ 89.3]	134,351		138,000
e	(　 ) 164,014	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	156,992	100 [ 118.2]	132,819		137,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -4.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -1.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -1.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 138,000 円／㎡]

堺東 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地を含む近隣地域は古くからの中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心である。戸建住宅の賃貸市場は未成熟であり、また、対象標準地は共同住宅の敷地として画地規模が小さく、共同住宅の建築には不適である。したがって、収益還元法の適用は断念した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
堺東 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺東 -15

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　西川　和孝

TEL.

鑑定評価額

13,500,000 円

１㎡当たりの価格

138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市東区日置荘西町５丁３４２番３２｢日置荘西町５－６－２２｣				②地積　(㎡)	98 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,188)
	1:1	住宅Ｗ2	中小規模住宅の建ち並ぶ利便性の良い住宅地域	南東4.7m市道	水道、ガス、下水	初芝 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４．７
ｍ市道　　

交通

施設

初芝駅南東方

450m

法令

規制

１住居
(70,188)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模住宅の建ち並ぶ利便性の良い住宅地域であり、地域に変動要因は無く、今後も現状を維持していくもの
と予測する。新型コロナ感染症の影響から地価水準は若干の上昇か横這い傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 138,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南海高野線沿線で堺市東部及び隣接市を中心とする圏域である。需要者の中心は同圏域に居住する一次取
得者が中心であるが、周辺地域からの転入も見られる。新型コロナの影響による景気動向が懸念されるなか、地価水準
は若干の上昇か横這い傾向にあると思料する。土地１００㎡程度の新築戸建物件で３，２００～３，５００万円が需要
の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中小規模住宅の建ち並ぶ利便性の良い住宅地域であるが、自己の居住目的の取引が中心であり、また一戸建
住宅の賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算しなかった。よって市場性を反映する実証的な比準価格を重視し、
代表標準地との均衡性も検討の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺東 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 122,000 円／㎡

[103.3]
100

100
[101.0]

100
[ 93.0]

[103.0]
100

138,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東区における人口は横這い傾向にあり、高齢
化率は高い状況にある。新型コロナ感染症に
よって不動産市場の受ける影響が懸念される
。

中小規模住宅の建ち並ぶ利便性の良い住宅地
域であるが、景気動向が懸念されるなか地価
水準は若干の上昇か横這い傾向が見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -5.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺東 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０７ -25	堺市東区		建付地	（　）	長方形	東3m私道、北2.4m、角地		１住居 (70,160)
b	５０９ -10	堺市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.7m市道、中間画地		１住居 (70,188)
c	５０９ -21	堺市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
d	５０９ -18	堺市東区		貸家建付地	（　）	不整形	南4.7m私道、中間画地		１住居 (70,188)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 114,387	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.7]	120,483	100 [ 90.1]	133,721	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	138,000
b	(　 ) 111,250	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	111,470	100 [ 87.4]	127,540		131,000
c	(　 ) 110,950	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	112,281	100 [ 81.0]	138,619		143,000
d	(　 ) 105,970	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.8]	111,722	100 [ 84.7]	131,903		136,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -4.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 138,000 円／㎡]

堺東 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地を含む近隣地域は古くからの中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心である。戸建住宅の賃貸市場は未成熟であり、また、対象標準地は共同住宅の敷地として画地規模が小さく、共同住宅の建築には不適である。したがって、収益還元法を非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ