別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 堺東 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺東 -14 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　松葉　貴信   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市東区野尻町２４１番１７ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が多い 比較的閑静な住宅地 域 南4m私道 水道、ガス、下水 初芝 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 初芝駅西方 500m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。都市計画道路「新家日置荘線」の事業完了が間近であり、交通接近条件の 更なる向上の期待感から、地価はやや上昇傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線沿線で概ね堺市東区を中心とする住宅地域である。需要の中心は圏内に居住する一次取得者で ある。コロナ禍に伴う生活スタイルの変化により、住宅需要は全般的に改善している。なかでも当地域は住環境が良好 であり、さらに都市計画道路の事業完了が間近であるなど利便性向上の期待感も相俟って、需要は底堅く推移しており 、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は土地１００㎡程度の新築戸建で３，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。収益還元法は公法規制等から収益物件の想定が困難であり、また戸建住宅の賃貸 市場が形成されていないことから適用を断念した。主な需要者は居住の快適性及び利便性を重視して価格形成及び取引 を行う個人等であり、比準価格は需要者の行動を反映した実証的な価格であり説得力がある。よって、比準価格を標準 に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [101.0] 100 [107.2] [104.0] 100 121,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区の人口は横ばい傾向にある。各種政策の 効果を受け、一般土地の取引件数は増加傾向 にあるなど、住宅需要は全般的に堅調に推移 している。 最寄駅へ繋がる都市計画道路の事業完了が間 近であり、利便性の更なる向上の期待感から 需要は底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％