別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 堺東 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺東 -12 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　川東　大志   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市東区高松２６３番４０ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4.7m市道 水道、ガス、下水 北野田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北野田駅は急行停車駅で、南 海高野線では堺東駅、三国ヶ 丘駅に次ぐ乗降客数。 街 路 基準方位北、４．７ ｍ市道 交通 施設 北野田駅北西方 1.1km 法令 規制 １中専 (70,188) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅が多い戸建住宅地域の一角にあって、将来的にも現状の地域的特性を維持するとともに、地価水 準は周辺で散見される中小規模の新規分譲地の取引価格に牽引されて形成されていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海北野田駅圏を中心とした住宅地域。需要者は、当堺市に地縁性を有する個人が中心。地区内街路の 連続性に劣る住宅地域が多いものの、継続する低金利や住宅取得促進税制に下支えされ、急行停車駅圏にあって主要道 路からアプローチしやすい住宅地については子育世代等による需要は旺盛であり、コロナ禍のもと売り物件が減少して いることも相まって需要が競合しやすい状況にある。土地３０坪の新築戸建で３０百～３５百万円が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、当標準地と同じ南海「北野田」駅圏を中心とした住宅地域に立地している取引事例と比準している点で説 得力を有する。なお、土地規模より共同住宅の想定は難しく、また一戸建ての賃貸市場が成熟しているとは言い難く、 規範性の高い賃貸事例を収集することが困難であるため、収益還元法の適用は断念した。従って、代表標準地との検討 も踏まえて、比準価格をもって、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [101.0] 100 [117.6] [101.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当東区の世帯数は継続して増加、人口はここ 数年社会増が継続、土地取引件数はコロナ禍 で落ち込んだ２０２０年より大幅に増加して いる。 難波駅までは急行で所要約２０分で特に共働 き世帯に人気があり、徒歩圏内の戸建分譲地 で路線価を大きく上回る坪当り７０万円超の 取引も見られる。 主要道路から入ってすぐのミニ開発された戸 建住宅地域の一角にある西向き約３０坪の土 地であり、戸建住宅用地としての効用は依然 高い土地。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％