別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 堺東 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺東 -9 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　高橋　智美   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市東区丈六４４５番３１ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 東4.7m市道 水道、ガス、下水 北野田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ７ｍ市道 交通 施設 北野田駅北西方 1.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域に変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと予測する 。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線等沿線の堺市東区及び周辺市区の住宅地域であり、需要者の中心は圏内に居住する一次取得者 である。近隣地域を含む北野田駅南側の住環境の良好な住宅地域では近年新規分譲が多く供給され売れ行き好調である 。近隣地域は北野田駅から距離があるものの閑静な住宅地域であり、不動産需要は堅調で地価は上昇傾向にある。当該 地域の取引の中心は、新築の戸建住宅（土地１００㎡前後）で３千万円から３千５百万円程度の物件である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は閑静な住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は市場の需給動向を適切に反映し、本件で は同一駅勢圏に存する信頼性の高い取引事例から求められ説得力がある。一方、対象標準地は画地規模や行政的要因（ 容積率）から共同住宅の建築には不適であり、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であることから、収益価格は試算しなかっ た。したがって、比準価格を標準に代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [101.0] 100 [ 99.3] [102.0] 100 128,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    125,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利や在宅ワークの増加による持家志向等 を背景に、東区の利便性のある住宅地に対す る需要は高まっており地価は緩やかな上昇傾 向にある。 北野田駅からやや距離があるものの、住環境 の良好な閑静な住宅地域である。近隣地域の 需要は堅調で地価は緩やかな上昇傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％