別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 堺東 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺東 -3 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　久保　豊   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 97,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市東区北野田４７２番１６ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,188) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い利便性のよい住 宅地域 西4.7m市道 水道、ガス、下水 北野田 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     5 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ７ｍ市道 交通 施設 北野田駅東方 600m 法令 規制 １中専 (70,188) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模一般住宅が多い利便性の良い住宅地域であり、急行電車停車駅から徒歩圏内にあるため、地 価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堺市の南海高野線沿線の中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は、堺市東区・堺市 美原区・大阪狭山市に居住する一次取得者が中心であるが、当該地域は最寄り駅から徒歩圏内で、日常生活上の便益性 にも優れるため、比較的広域的な需要が見込まれる。そのため、新型コロナウイルス感染症の影響が少なく、需要は増 加傾向にある。新築戸建物件は土地１００㎡で３０００～３５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域周辺には賃貸住宅等も見られるが、自用目的での取引 が中心である。そのため、近隣地域は収益性よりは快適性が重視されて価格水準が形成される地域である。従って、本 件では前年指定基準地からの検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　堺東（府） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堺市東区は新型コロナウイルス感染症の影響 は弱まり、駅から徒歩圏外の地域を除いて需 要は増加している。 最寄り駅から比較的近く、日常生活上の便益 性に優れることから住宅地としての選好度は 高く、需要は増加している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％ +2.4 ％