鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺中 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０６ -113	堺市西区		更地	（　）	長方形	南東5.4m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	５０６ -23	堺市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、南西4.7m、角地		近商 (90,300)
c	５１６ -102	堺市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6.1m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	５１６ -42	堺市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8.4m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	５１０ -40	堺市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8.8m市道、中間画地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 148,595	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	150,973	100 [ 73.7]	204,848	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	205,000
b	(　 ) 131,444	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	162,855	100 [ 82.9]	196,448		196,000
c	(　 ) 208,591	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	211,303	100 [ 102.3]	206,552		207,000
d	(　 ) 153,639	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	153,639	100 [ 75.1]	204,579		205,000
e	(　 ) 205,783	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	218,333	100 [ 102.2]	213,633		214,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +17.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 205,000 円／㎡]

堺中 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,732,735	3,233,962	12,498,773	11,339,000	1,159,773	（　0.9289） 1,077,313	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	23,940,289 円　　　　（　 139,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺中 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	135.00	ＲＣ5	675.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	172 ㎡	13.8 m x 12.5 m	前面道路：府道　 60.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗、２Ｆ～５Ｆ事務所のフロアー貸

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

この種の店舗付事務所としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	80.0	108.00	2,719	293,652	6.0	1,761,912
							2.0	587,304
2～ 5	事務所	135.00	85.0	114.75	2,280	261,630	6.0	1,569,780
							2.0	523,260
～

～

～

計		675.00	84.0	567.00		1,340,172		8,041,032
								2,680,344

⑨年額支払賃料	1,340,172 円　×　12ヶ月　＝　 16,082,064 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 567.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,082,064 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 804,103 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,277,961 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,041,032 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 76,390 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,680,344 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 378,384 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,732,735 円　　　　（　 91,469 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０６Ｈ（賃）　　　　-15	2,183 ( 2,124)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,729	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,800 円/㎡　月額支払賃料（　 2,719 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５０６Ｈ（賃）　　　　-7	2,686 ( 2,652)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,888
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺中 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	680,000 円	170,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	482,462 円	16,082,064　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 286,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,445,000 円	170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,233,962 円　（　　　　　　 18,802 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	170,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 675.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,339,000 円（　　　　　 65,924 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,732,735 円
②総費用	3,233,962 円
③純収益　①－②	12,498,773 円
④建物等に帰属する純収益	11,339,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,159,773 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,077,313 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,263 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,940,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
堺中 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺中 5-2

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　碓井　敬三

TEL.

鑑定評価額

35,300,000 円

１㎡当たりの価格

205,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月14日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市中区深井沢町３２８２番				②地積　(㎡)	172 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1.2:1	店舗兼事務所ＲＣ6	中高層の店舗、事務所を中心とする駅前商業地域	南西60m府道	水道、ガス、下水	深井 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 10 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６０ｍ府道

交通

施設

深井駅西方

170m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近接の商業地域で、駅の乗降客や背後住民を対象とする商業用途の需要は認められるが、広がりは限定的で
ある。将来動向は、概ね成熟した地域であることから、当面現況に準じた推移と予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 205,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 144,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、（中心商業地を除く）堺市内及び和泉市等周辺市域の駅至近の商業地域である。更地に対する主たる需
要者は、地場を中心とする不動産業者と判断され、かかる需要者の取引先たる投資家の投資意欲は旺盛である。更地の
概括的な相場観は坪６０万円～７０万円程度と把握されるが、エリアによってばらつきがあり、また総額ベースでの価
格水準は把握しがたい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格が比準価格に比して低位に求められたが、これは収益価格算定において保守的な想定を行ったことと、適用し
た収益還元法（いわゆる新土地残余法）の有する特性に起因するものと把握される。同一需給圏における需要者の意思
決定は、同種物件の取引事例をベースに行われる現状も踏まえ、本件においては収益価格は参考にとどめ、比準価格を
重視して、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺東 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 202,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[101.3]

[100.0]
100

204,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染拡大の影響は、大阪圏におい
ては一部の中心商業地域を除いて限定的であ
り、投資家・不動産業者等の取得意欲も旺盛
である。

駅近接の商業地域であるが、特段の地域要因
の変動は認められない。

個別的要因の変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺中 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０５ -203	堺市堺区		貸家建付地	（　）	不整形	北東15.2m府道、北西11m、角地		近商 (100,300)
b	５０８ -7	堺市堺区		更地	（　）	長方形	南15.3m府道、中間画地		近商 (90,300)
c	５１５ -25	堺市堺区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	５０７ -101	堺市堺区		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 213,984	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	211,103	100 [ 100.6]	209,844	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	210,000
b	(　 ) 159,945	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	163,144	100 [ 82.9]	196,796		197,000
c	(　 ) 168,499	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	170,015	100 [ 81.4]	208,864		209,000
d	(　 ) 199,609	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	204,799	100 [ 100.2]	204,390		204,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 205,000 円／㎡]

堺中 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,773,964	3,235,226	12,538,738	11,339,000	1,199,738	（　0.9289） 1,114,437	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	24,765,267 円　　　　（　 144,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺中 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	135.00	ＲＣ5	675.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	172 ㎡	13.8 m x 12.5 m	前面道路：府道　 60.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１フロア１区画の店舗・事務所を想定

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

同種建物として標準的な想定を行った。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	80.0	108.00	2,879	310,932	6.0	1,865,592
							2.0	621,864
2～ 5	事務所	135.00	85.0	114.75	2,250	258,188	6.0	1,549,128
							2.0	516,376
～

～

～

計		675.00	84.0	567.00		1,343,684		8,062,104
								2,687,368

⑨年額支払賃料	1,343,684 円　×　12ヶ月　＝　 16,124,208 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 567.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,124,208 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 806,210 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,317,998 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,062,104 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 76,590 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,687,368 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 379,376 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,773,964 円　　　　（　 91,709 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０４賃　　　　-9	2,625 ( 2,559)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,763	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,965 円/㎡　月額支払賃料（　 2,879 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５０８（賃）　　　　-25	3,167 ( 3,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,167
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺中 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	680,000 円	170,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	483,726 円	16,124,208　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 286,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,445,000 円	170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,235,226 円　（　　　　　　 18,809 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	170,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 675.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,339,000 円（　　　　　 65,924 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,773,964 円
②総費用	3,235,226 円
③純収益　①－②	12,538,738 円
④建物等に帰属する純収益	11,339,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,199,738 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,114,437 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,479 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,765,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,000 円／㎡）