鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺中 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０２ -104	堺市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東13m市道、西10.1m、南8m、三方路		１中専高度地区2種 (80,200)
b	５０６ -112	堺市中区		貸家建付地	（　）	長方形	南22m府道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
c	５０７ -107	堺市堺区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西50m国道、北西29m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	５１４ -12	堺市北区		貸家建付地	（　）	不整形	南東22m府道、北5m、角地		近商 (90,300)
e	５１５ -12	堺市北区		貸家建付地	（　）	長方形	南東14.5m市道、中間画地		近商高度5種最高31m 景観地区 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 157,299	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	148,460	100 [ 103.5]	143,440	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	143,000
b	(　 ) 133,025	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	134,887	100 [ 94.7]	142,436		142,000
c	(　 ) 172,733	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	170,265	100 [ 119.6]	142,362		142,000
d	(　 ) 129,276	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.4]	141,308	100 [ 98.6]	143,314		143,000
e	(　 ) 144,036	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	145,764	100 [ 101.9]	143,046		143,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

堺中 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,721,557	1,978,475	7,743,082	5,923,840	1,819,242	（　0.9725） 1,769,213	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	39,315,844 円　　　　（　 99,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺中 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	180.00	ＬＳ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	394 ㎡	17.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗：フロア貸

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同規模の店舗として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	90.0	162.00	2,936	475,632	3.0	1,426,896
							1.0	475,632
2～ 2	店舗	180.00	90.0	162.00	2,055	332,910	3.0	998,730
							1.0	332,910
～

～

～

計		360.00	90.0	324.00		808,542		2,425,626
								808,542

⑨年額支払賃料	808,542 円　×　12ヶ月　＝　 9,702,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 324.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,702,504 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 833,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,588,704 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,425,626 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,316 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 808,542 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 110,537 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,721,557 円　　　　（　 24,674 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１２（賃）　　　　-1	3,019 ( 3,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,875	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,980 円/㎡　月額支払賃料（　 2,936 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５１２（賃）　　　　-2	3,690 ( 3,689)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,075
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺中 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	332,800 円	83,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	312,675 円	10,422,504　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 459,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 707,200 円	83,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,200 円	83,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,200 円	83,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,978,475 円　（　　　　　　 5,022 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,200,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,923,840 円（　　　　　 15,035 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,721,557 円
②総費用	1,978,475 円
③純収益　①－②	7,743,082 円
④建物等に帰属する純収益	5,923,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,819,242 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,769,213 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,490 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,315,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
堺中 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺中 5-1

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　谷　勝博

TEL.

鑑定評価額

56,700,000 円

１㎡当たりの価格

144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市中区深井清水町３４８４番外				②地積　(㎡)	394 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.5	事務所兼倉庫Ｓ2	店舗、店舗付共同住宅を中心とする路線商業地域	南東19m市道	水道、ガス、下水	深井 580m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 45 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１９ｍ市道

交通

施設

深井駅南西方

580m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、大きな地域変動要因は認められず、また現況の当地
域の需給動向等を勘案すると、当面は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 144,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は堺市及び周辺市（和泉市、大阪狭山市等）の商業地域。需要者の中心は地場の各種店舗等を営む事業法人
等や地元不動産業者である。当地域は深井駅徒歩圏の路線商業地域であるが、ロードサイド店舗としては規模が小ぶり
なものが多いものの、周辺・背後人口が潤沢であることから需要は堅調である。取引の中心価格帯は概ね４０～５０万
円／坪程度であるが、供給が少なく、また規模がまちまちであり総額の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は比準価格に比して低位に求められた。これは、対象地の存する地域がロードサイドの低層の店舗・店舗兼共
同住宅等を中心とする路線商業地域であり、容積率の消化率が低い地域であること及び収益物件としてよりも自己使用
目的の需要・取引が多いこと等に起因するものと考えられる。本件においては比準価格を中心に調整を行い、収益価格
を参考に留め、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺東 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 202,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[145.5]

[100.0]
100

142,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルスによる不動産市場への影
響も落ち着いてきており、金融緩和の効果等
も相まって不動産需要は回復基調にある。

背後人口が潤沢であり、また路線商業地域で
あること等により、店舗等の需要が堅調であ
るが、供給がやや少なく、地域としての変動
は少ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺中 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０６ -112	堺市中区		貸家建付地	（　）	長方形	南22m府道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
b	５０６ -23	堺市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、南西4.7m、角地		近商 (90,300)
c	５０２ -104	堺市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東13m市道、西10.1m、南8m、三方路		１中専高度地区2種 (80,200)
d	５０９ -101	堺市東区		更地	（　）	不整形	北東12m国道、中間画地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 133,025	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	134,887	100 [ 93.8]	143,803	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 131,444	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	162,855	100 [ 112.1]	145,277		145,000
c	(　 ) 157,299	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	148,460	100 [ 102.6]	144,698		145,000
d	(　 ) 109,677	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	123,204	100 [ 86.7]	142,104		142,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

堺中 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,625,243	1,974,568	7,650,675	5,824,000	1,826,675	（　0.9739） 1,778,999	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	39,533,311 円　　　　（　 100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺中 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	180.00	ＬＳ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	394 ㎡	17.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗：フロア貸を想定、設備・仕様は概ね標準的。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種・同規模の店舗として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	90.0	162.00	2,884	467,208	6.0	2,803,248
							2.0	934,416
2～ 2	店舗	180.00	90.0	162.00	2,040	330,480	6.0	1,982,880
							2.0	660,960
～

～

～

計		360.00	90.0	324.00		797,688		4,786,128
								1,595,376

⑨年額支払賃料	797,688 円　×　12ヶ月　＝　 9,572,256 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 324.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,572,256 円　　×　　 9.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 9.0 ％　＝　　 926,303 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,365,953 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,786,128 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,554 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,595,376 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 215,736 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,625,243 円　　　　（　 24,430 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０７（賃）　　　　-9	3,379 ( 3,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,964	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,970 円/㎡　月額支払賃料（　 2,884 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５０６Ｈ（賃）　　　　-7	2,686 ( 2,652)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,976
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺中 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	332,800 円	83,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	308,768 円	10,292,256　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 459,400 円	査定
	建物　　　　　　　　　 707,200 円	83,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,200 円	83,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,200 円	83,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,974,568 円　（　　　　　　 5,012 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,200,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,824,000 円（　　　　　 14,782 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,625,243 円
②総費用	1,974,568 円
③純収益　①－②	7,650,675 円
④建物等に帰属する純収益	5,824,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,826,675 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,778,999 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,515 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,533,311 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,000 円／㎡）