別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 堺中 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺中 -17 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　久保　豊   TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市中区東山９７０番２ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 区画整然とした空地 も見られる住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 深井 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 深井駅南東方 2.3km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模の戸建住宅が多い区画の整然とした住宅地域であり、地域要因に特段の変動がないため、当 分の間現状を維持するものと予測される。地価水準はしばらく横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堺市の泉北高速鉄道及び南海高野線沿線の各駅を駅勢圏とする中規模住宅が建ち並ぶ地域である。需要 者は、堺市中区・南区に居住する比較的所得の高い二次取得者が中心である。新型コロナウイルス感染症の影響が弱ま り、駅から徒歩圏外の当該地域でも、区画の整然とした地域の需要は安定している。類似地域における土地価格は１８ ０㎡程度で、総額１６００～１８００万円前後、中古建物付で２０００万円台前半程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域周辺には賃貸用共同住宅等の収益物件も見られるが、自 用目的での取引が中心である。そのため、近隣地域は収益性よりは利便性や快適性が重視されて価格水準が形成される 地域である。従って、本件では代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺中 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [103.0] 100 [153.7] [101.0] 100 95,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堺市中区は新型コロナウイルス感染症の影響 は弱まり、駅周辺の需要は増加しているが、 駅から徒歩圏外の地域の需要の回復は十分で ない。 最寄り駅から徒歩圏外に位置するものの、居 住環境は比較的良好で、需給関係に変化はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％